2026년 8월 3일 세제 개편안이 발표되었다. 어느 때보다 부동산 관련 내용이 많이 포함되었다. 이번 개편안에서 관심이 집중되는 부분을 살펴보고, 세 부담 변화를 예측해 보자. 다만 개편안은 국회의 심의와 의결을 거쳐 12월에 확정되므로 추후 진행 상황을 통해 수정되는 내용을 체크할 필요가 있다.

종합부동산세 개편안

1. 주택분 종합부동산세 과세 대상과 기본공제금액 조정

주택분 기본공제금액이 조정된다. 현행 제도는 1세대 1주택자(세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세 대상인 1주택을 소유한 경우)라면 보유 주택 공시가격에서 12억 원, 그 외 주택 보유자는 보유 주택 공시가격 합산액에서 9억 원을 공제받을 수 있다. 하지만 이번 개편안에서는 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분(2027년 종합부동산세 납세의무 성립일은 2027년 6월 1일이므로 2027년 종합부동산세부터 해당)부터 거주 1주택자, 비거주 1주택자, 그 외로 나누어 기본공제금액을 달리했다. 또 1세대 1주택자는 주택 가액(공시가격) 합계액이 14억 원을 초과하면 과세 대상이 되며, 그 외는 주택 가액(공시가격) 합계액이 9억원을 초과하면 과세 대상이 된다.

2. 주택분 공정시장가액비율 인상

현행 제도에서는 주택 보유 수와 관계없이 모두 60%의 공정시장가액 비율이 적용되었는데, 개편안에 따르면 보유 주택 수에 따라 2027년 종합부동산세 계산 시 공정시장가액 비율이 70%, 2028년에는 80%로 차등 상향된다.

3. ‘주택 수 기준’에서 ‘주택 가액 기준’으로 세율 체계 단계적 일원화

현행 주택분 종합부동산세 산출 시 과세표준이 12억 원을 초과하는 3주택 이상 보유자에 대해 중과세율이 적용되고 있다. 이번 개편안에서는 6억~12억 구간 세율을 기존 1.0%에서 1.3%로 인상했으며, 2028년 이후에는 주택 수에 차등을 두지 않고 보유한 주택 공시가격을 합산해 세율을 0.5~5.0%로 일원화해 적용할 예정이다.

4. 1세대 1주택자 세액공제 개편

현행 제도는 1세대 1주택자라면, 연령별 공제와 보유공제(공제율 한도 80%)를 금액 한도 없이 공제해주고 있지만, 개편안에서는 보유공제를 거주공제로 순차 전환하고 2028년 이후에는 공제금액 한도를 600만원으로 설정했다.

5. 세부담 상한 조정

현행 제도는 당해 종합부동산세를 직전 연도의 종합부동산세 부담 금액(재산세 포함)의 150%를 넘지 않도록 상한을 정해두고 있는데, 개편안에서는 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분(2027년 종합부동산세)부터 200%로 상한 비율을 높였다.

양도소득세 개편안

1. 주택 ‘보유공제’를 ‘거주공제’로 전환하고 공제한도 신설

현행 장기보유특별공제는 1세대 1주택자라면 보유기간 최대 40%(10년)와 거주 기간 최대 40%(10년)를 합산해 최대 80%의 공제율을 양도차익에 한도 없이 적용할 수 있다. 개편안에서는 2029년 이후 보유공제를 거주공제로 전환하고 인별 연간 및 물건별로 10억원의 한도를 신설했다. 따라서 2인 이상이 공동 소유한 주택을 양도할 때는 지분 비율에 따라 양도 물건별 한도 금액을 안분해 적용하며, 주택 1채를 연도를 달리하여 분할양도하는 경우에는 분할양도 비율에 따라 양도 물건별 한도 금액을 안분해 적용한다.

2. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하의 1세대 1주택 양도 시 기본공제 확대

현행 양도소득 기본공제액은 소득 종류별(부동산 등, 주식 등, 파생상품 등, 신탁수익권) 양도소득금액에서 연간 250만 원을 공제받을 수 있다. 개편안에서는 장기 거주한 1세대 1주택자의 양도소득세 부담 완화를 위해 연간 2,500만원으로 확대하고, 인별·양도 물건별 공제액은 안분 적용(부부 공동명의는 각각 2,500만원 공제 가능)하게 했다. 다만 특수관계인 간 양도 및 비거주자는 적용되지 않는다.

3. 다주택자 조정대상지역 주택 양도세 중과 한시 완화(보유 기간 2년 이상인 경우)

2026년 5월 10일 이후 다주택자가 조정 대상 지역 주택 (법 소정 중과제외 주택 제외)을 양도하는 경우 기본세율에 20% p, 30% p가 가산되어 중과되었는데, 2027년과 2028년 중과세율을 한시적으로 완화하기로 했다. 중과 세율이 적용된 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고 시 완화된 중과세율을 적용받을 수 있다.

4. 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 중과배제 폐지, 중과세율 완화, 장특공제 우대 축소

현행 폐지 유형 임대주택(단기임대주택 및 장기임대주택 중 아파트)이 자동 말소된 경우 임대주택의 양도 기한에 제한 없이 양도소득세 중과배제를 적용받을 수 있다. 하지만 이번 개편안에서는 자동 말소된 조정대상지역 매입 임대 아파트의 경우 중과배제 기한을 2027년 12월 31일 이전 양도분으로 축소하면서 중과적용 시 세율은 완화해 2028년 2주택+10%p, 3주택+15%p(2029년부터는 2주택+20%p, 3주택+30%p)를 적용한다. 또한 임대 기간 중 적용되는 장기보유특별공제 우대 50%가 2028년 1월 1일부터 12월 31일까지 양도하는 경우 30%로 축소 적용되고, 2029년 이후부터 장기보유특별공제 우대는 배제된다.

달라지는 세제개편안에 따른 거주 vs. 비거주 세금 부담 예시 비교

개정 내용을 바탕으로 서울 지역 시세 50억 원(공시가격 35억), 취득가액 15억, 10년 보유한 아파트에 비거주한 경우(상생임대주택 아님)와 거주한 경우의 세 부담 변화를 확인해 보자.

1. 보유세(재산세, 종합부동산세)

공시가격은 동일하다고 가정한 후 거주와 비거주 시 보유세를 비교해본다. 연령별 세액공제는 생략한다.

2. 양도세

매년 보유 연수 10년으로 동일하고 50억원에 양도한다고 가정할 때, 거주와 비거주 시 양도세를 알아본다. 양도소득기본공제는 생략한다

변수가 많아진 부동산 세제개편안

이번 세제개편안은 비거주 주택 및 일정 가액 이상 주택의 종합부동산세와 양도소득세의 부담이 커지는 방향임을 확인 할 수 있다. 또한 단계적 개편 시행으로 개정 내용의 적용 시기에 차이가 생기면서 고려해야 할 경우의 수가 많아졌다. 따라서 발표된 세제개편안이 입법예고를 거쳐 어떤 방향으로 확정되는지 관심을 가지고, 자신에게 적합한 전략을 사전에 점검할 필요가 있다.