1주택을 보유한 1가구가 2년 이상 보유한 1주택을 양도하면 양도소득세가 비과세된다(양도가액이 12억원 이하인 경우에 한함). 다만, 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택은 2년 이상 거주 요건까지 충족해야만 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 만약 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택이었지만, 양도 당시 조정대상지역에서 해제된 경우라 해도 2년 이상 거주 요건을 충족해야만 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.
이번 호에서는 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택 이어서 2년 이상 거주 요건을 충족해야 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있지만, 예외적으로 2년 이상 거주 하지 않아도 일정 요건을 충족하면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 상생임대주택에 대해 알아보겠다.

상생임대주택이란?

상생임대주택은 임대인과 임차인 간의 상생 相生을 유도 하기 위해 도입한 제도다. 임대료 인상률을 제한해 임차인의 주거 안정을 보장하고, 임대인에게는 양도소득세 세제 혜택을 부여한다. 이는 정부가 주도하는 공공 임대주택과는 달리 민간 임대 시장에서 이뤄지는 주택 임대 형태로, 상생을 바탕으로 한 임대차계약이 특징이다. 즉, 임대인과 임차인에게 모두 유리한 임대차 제도라고 할 수 있다. 등록임대주택은 지방자치단체와 세무서에 주택임대 사업자로 등록해야 양도소득세 세제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 상생임대주택은 지방자치단 체와 세무서에 주택임대 사업자로 등록하지 않아도 소정의 요건만 충족하면 양도소득세 세제 혜택을 받을 수 있다.

상생임대주택 적용 요건

상생임대주택으로 인정받기 위해서는 다음 요건을 모두 충족해야 한다.

1) 직전 임대차계약을 1년 6개월 이상 유지할 것

직전 임대차계약이란 상생임대차계약 이전에 주택 소유자 명의로 체결한 임대차계약을 의미한다.
이때 직전 임대차계약으로 인정받으려면 반드시 주택을 취득한 이후에 임대차계약을 체결해야 한다.

2) 상생임대차계약은 2년 이상 유지할 것

3) 2021년 12월 20일~2026년 12월 31일에 계약 체결 및 임대 개시할 것

상생임대차계약은 반드시 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 중에 체결해야 하고, 임대 개시도 2026년 12월 31일 이전에 이뤄져야 한다.

4) 임대료 인상률은 직전 계약 대비 5% 이내일 것

상생임대주택에 대한 세제 혜택을 받으려면 상생 임대차계약 체결 시 직전 임대차계약 대비 임차료 등을 5% 범위 내에서만 증액해야 한다. 임대료를 증액할 때 임대보증금과 월세는 자유롭게 전환할 수 있다.

상생임대주택의 세제 혜택

1) 1가구 1주택 비과세 판정 시 거주 요건
(2년 이상 거주) 적용 배제

취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택은 2년 이상 보유뿐만 아니라 2년 이상 거주 요건까지 충족해야 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 하지만 상생임대 주택 요건을 충족하면 임대인이 해당 주택에 거주하지 않았지만, 상생임대차계약 기간(2년 이상)을 거주한 것으로 보아 상생임대주택 양도 시 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

2) 장기보유특별공제율(4%) 적용

또한 장기보유특별공제는 일반적으로 보유기간 3년 이상인 주택에 대해 연 2%씩 공제되지만, 상생임대주택 요건을 충족하면 연 4%씩 적용되어 보유기간 10년 시 최대 40%까지 공제가 가능하다. 즉, 거주 기간이 없어도 보유만으로 연 4% 공제율을 적용받는다.
이때 주의할 것은 장기보유특별공제율 계산 시 거주 기간은 실제 거주한 기간을 적용해야 한다는 것이다. 따라서 상생임대주택에 거주하지 않았다면 거주 기간은 0년이 적용된다.

*장기보유특별공제 적용 예시
(상생임대주택 10년 임대 후 1주택 상태에서 양도 가정)

장기보유특별공제율
= [(보유기간×4%) + (거주 기간×4%)]
= [(10년×4%) + (0년×4%)] = 40%

3) 등록임대주택으로 인한 거주 주택 비과세
특례 적용

등록임대주택으로 인한 거주 주택 비과세 특례가 적용되려면 양도하려는 거주 주택은 취득 당시 조정대상지역 소재 여부와 무관하게 무조건 2년을 거주해야 한다. 하지만 상생임대주택 요건을 충족한 경우 상생임대차계약 기간(2년 이상)은 거주한 것으로 인정받아 등록임대주택으로 인한 거주 주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.
상생임대주택은 등록임대주택과 달리 별도의 신청 절차는 없으며, 상생임대주택을 양도할 때 직전 임대차계 약서와 상생임대차계약서를 함께 제출하면 된다. 또 상생임대주택 요건을 충족했다고 해도 세제 혜택은 최종적으로 양도하는 1주택에 한해 적용받을 수 있다. 상생 임대주택은 특히 조정대상지역 내 주택을 보유하고 있지만 2년 거주 요건을 충족하지 못한 이들에게 매우 유용한 절세 팁이 될 것이다.