월세 가액대도 점차 높아지고 있다. 아파트 월세 거래 중고가 월세 거래 비중은 꾸준히 늘고 있다. 국토교통부의 실거래가 공개 사이트 정보를 가공해 살펴보면, 2025년 전국 아파트 월세 거래 중 100만원 이하 월세 거래 비중이 80.53%로 압도적 비중을 나타냈다. 특히 100만원 초과~200만원의 초과 고가 월세 거래 비중은 2022년 13.48%에서 2025년 15.75%로 2.27%포인트 상승했다. 같은 기간 50만원 이하 월세 거래 비중이 4.32%포인트 감소한 것과 대조적이다.
2022년 대비 2025년 서울 아파트 월세 거래가액 대별 비중은 저가 월세 거래가 점차 감소하고 고가 월세는 증가하는 움직임을 보였다. 50만원 이하와 50만원 초과~100만원 이하 월세 거래 비중이 –2.98%, -1.57% 각각 감소했지만, 100만원 초과~300만원 초과 등 고가 월세 가액 대별 비중은 모두 관련 수치가 늘어났다. 2025년 서울 아파트 가액대별 월세 거래 비중은 50만 원 초과~200만원 이하가 50.11%로 절반을 넘긴 상태다. 300만원 초과의 초고가 월세 거래도 2024년 (5.36%)과 2025년(5.41%) 두 해 모두 5%를 넘겼다. 아파트의 월세화는 고가 월세 거래 비중 증가와 더불어 월세가 상승과 임차인의 월 임대료에 대한 부담으로 연결되고 있다.

변화하는 주택임대차 시장구조

향후 금리인하는 임대인의 월세 선호를 더 부추길 것이다. 한국은행 기준금리는 2024년 10월 3.25%에서 11월 3%로 낮아진 뒤, 2025년 2월과 5월 추가 금리인하로 2.5%를 기록하고 있다. 한국은행 조사, 금융기관 가중평균 수신금리 중 신규 취급 기준 저축성 수신금리(예금은행)는 올해 1월 3.07%에서 5월엔 2.63%로 기준 금리 인하 흐름에 따라 정기예금 금리가 지속적인 내림세를 보였다.
임대인의 관점에서 전세보증금을 내줄 능력만 된다면 전세를 받아 은행 예금을 하는 것보다 월세 놓는 게 유리해진 셈이다. 실제 2025년 4월, 한국부동산원의 전국 전월세전환율은 전체 주택 기준 6.4%로 금융권의 저축성 수신금리 2.63%(5월 기준)보다 2배가량 높다. 전국 아파트의 전월세전환율도 5.3%(2025년 4월)를 나타내는 등 5%를 돌파했다. 시세차익을 목적으로 전세를 끼고 주택을 사는 ‘갭투자’ 수요를 제외하고, 보유와 임대를 통한 운영수익 목적의 주택 자산 운용은 전세보다 월세가 수익률이 높은 편이다.
이제 주택(아파트) 월세는 더는 1인 가구의 전유물이 아니다. 수도권 주택 공급(입주) 감소에 따른 전세 매물 부족, 기준금리 인하 추세, 전세대출 규제 강화 등 다양한 요인으로 월세 전환 현상이 장기화할 것이다. 앞으로 월세 시장은 임대인과 임차인이 보증금과 월세를 다양하게 변주하는 유연한 주거 형태의 수요로 좀 더 전 이할 전망이다. 높은 월세는 가계와 임차인에게 부담이 될 수 있겠으나 임대인에게는 금융권 정기예금 이자 이상의 수익을 가져다주거나 향후 늘어날 수 있는 주택 보유세와 주택 유지보수 비용의 토대가 될 것이다. 다만, 월세 시대에서 임차인의 주거비 부담이 많이 늘어나는 것을 줄이기 위한 정부 주택정책은 더욱 강화될 수 있다. 임차인 보호 법제 강화나 공공임대주택 및 월세 세액공제 확대 외에도 취약계층을 대상으로 한 월세 바우처와 월세 대출상품 개발 등 빠른 월세화에 대응한 제도적 기반을 확보하려 할 것이다.
주택임대차 시장의 구조가 빠르게 변화하고 있는 만큼 정부의 정책 또한 지속해서 진화할 것이다. 임대인과 임차인 모두 주택임대차 시장의 수급과 가격, 월세화 속도에 주목할 필요가 있겠다.