2025년 수도권 핵심 지역 아파트가 연일 신고가를 경신하면서 정부의 고강도 주택 규제가 나오고 있다. 그럼에도 주택 가격이 잡히지 않는다면 다음 나올 정책은 세금 규제이며, 그중에서 그나마 유력하게 거론되는 것이 주택 보유세(재산세, 종합부동산세) 규제책이다. ‘세금으로 집값 잡지 않겠다’는 대선 공약이 아직 유효하다면 손쉽게 보유세를 올릴 수 있는 방법은 시세 상승에 따른 주택 공시가격을 올리는 것이다. 만약 그 후 보유세를 더 올리고자 한다면 시행령을 개정(정부 승인 사항)하고 최후에는 법 개정(국회 동의 필요)도 할 것이다. 이번 호에서는 보유세 증가 요인 파악과 시뮬레이션을 통해 부동산 보유세를 추정해 보겠다.

보유세 증가 요인 세 가지

① 주택 공시가격 상승

법률 용어는 아니지만 재산세와 종합부동산세를 통상 보유세라고 표현한다. 이 보유세는 시세가 아닌 공시가격을 토대로 세액을 산출한다. 최근 국토교통부는 2026년 공동주택 공시가격을 시세의 69%, 개별 주택 공시가격은 시세의 53.6% 수준으로 4년째 동결했지만 2025년 내내 핵심 지역의 주택 시세가 상승한 만큼 공시가격 상승도 불가피해 보인다. 다만, 재산세는 2024년부터 과세표준 상한제도를 시행해 공시가격 급등에 대한 완충 장치를 가동하고 있다. 가령 전년 대비 공시가격이 10% 상승해도 재산세 과세표준은 약 5.5%만 증가하며, 20%가 상승하더라도 6% 정도만 증가한다.
국토부는 매년 3월 공동·개별주택 공시가격을 공개해 4월 30일에 최종 확정한다. 2024년 대비 2025년 공시가격 상승률은 서울 7.86%, 경기 3.16%, 인천 2.51%이며 그 외 지역은 전반적으로 감소를 나타냈다. 2025년 11월 국토부는 [표 1]처럼 2026년 서울 주요 아파트 공시가격 및 보유세 추정치를 발표했다. 공시가격의 상승만으로 강남 3구(압구정동, 잠원동)는 보유세가 30~40% 상승하며, 마용성(아현동, 행당동)은 20%대 상승을 예상한 것이다.

② 주택 보유세 ‘법’ 개정 및 ‘시행령’ 개정

‘법’을 개정하려면 국회 동의가 필요하나, ‘시행령’ 개정은 정부(대통령)의 의지만으로 가능하다. 따라서 세금 규제책이 나온다면 시행령 개정을 먼저 고려할 것이고, 그 후에도 주택 가격이 통제되지 않으면 국회를 설득해 법 개정을 시도할 것으로 보인다. 재산세 및 종합부동산세의 계산 구조 속에서 법 개정 사항과 시행령 개정 사항을 구별해보자.

ㄱ. 재산세‘법’ 개정 또는 재산세법 ‘시행령’ 개정

[표 2]에서 비교적 손쉽게 개정할 수 있는 시행령 개정 사항은 재산세 공정시장가액비율이며, 60%가 기본값이었으나 1세대 1주택 특례가 생겨 2023년부터는 공시가격 3억원 이하 43%, 6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45%로 적용(2022년도는 45%만 적용) 하지만 1년 단위로 시행령을 연장하고 있어 언제 중단하더라도 이상하지 않은 상황이다. 그리고 재산세‘법’을 개정한다면 ‘특례 세율’을 삭제하는 정도가 유력해 보인다.

ㄴ. 종합부동산세‘법’ 개정 또는 종합부동산세법 ‘시행령’ 개정

[표 3]에서 비교적 손쉽게 개정할 수 있는 시행령 개정 사항은 종부세 공정시장가액비율이며, 80%가 기본값이었으나 문재인 정부 시절 5%씩 증가해 2021년 95%까지 적용했다. 윤석열 정부 이후 2025년까지 60%를 적용하고 있으나 향후 80%를 적용할 수 있다는 기사가 잠깐 나오기도 했다. 그리고 종합부동산세 ‘법’을 개정한다면 종부세 공제금액의 감소, 세율 인상(중과세율 대상 확대)이 유력해 보인다.

ㄷ. 시행령(공정시장가액비율)만 개정되었다고
가정할 경우 보유세 변화[표 4]

1세대 1주택자는 공시가격 6억 원 초과 시 45%의 재산세 공정시 장가액비율을 적용하는데 시행령 개정으로 60%로 상향되는 경우와 세액을 비교했다. 그리고 종부세 공정시장가액비율은 다주택 여부 상관없이 60%를 적용하는데 시행령 개정으로 80% 적용받는 경우의 세액을 비교했다. [표 4]에서 시행령 개정만으로도 재산세·종부세가 30%대 이상 증가하는 것을 확인할 수 있다. 그만큼 공정시장가액비율 증가는 여파가 크다 하겠다.

③ 장기일반민간임대주택 자동 말소 예정

2018년부터 활발히 등록했던 아파트 8년 장기 임대 사업자가 어느덧 자동 말소를 앞두고 있다. 요건을 갖춘 장기임대 사업자는 그동안 재산세 감면 등과 종합부동산세 합산 배제가 있었으나 아파트는 더 이상 장기일반민간임대 주택으로 재등록할 수 없어 과세기준일(6월 1일) 현재 말소돼 있으면 재산세와 종합부동산세가 증가할 수밖에 없다. 특히 종합부동산세의 경우 매년 9월 16일부터 30일까지 ‘종합부동산세 합산 배제 제외’ 등록을 해 종부세가 증가된 고지서를 받아야 한다. 만약 제외 등록하지 않은 경우 향후 종부세 추징액과 가산세가 나올 수 있다(실무적으로 가산세 부과가 되지 않는 경우도 있음).

부동산 보유세 변동에 따른 대책 필요

‘2025년 10·15 주택시장 안정화 대책’에서 보유세와 거래세 조정에 대한 TF 논의를 하겠다고 했으며, 기획재정부 장관도 ‘미국은 주택 보유세가 1%’를 언급했다가 급히 수습한 적이 있다. 여론의 동향을 떠나서 정부가 생각하는 방향은 보유세 증가 및 거래세 감소다. 앞에서 언급한 것처럼 조용한 증세를 위해서는 공시가격을 지속적으로 상향하고 보유세 감면 혜택 기한이 종료되면 재연장하지 않는 소극적인 방법과 시행령 또는 법 개정을 하는 적극적인 방법 모두를 할 수 있다.
이번 내용에서는 보유세가 증가하는 쪽으로만 기술했지만, 여러 2026년 지방선거 이슈 등 정치적 이유로 당분간 급격히 올리지 않을 수도 있다. 하지만 수많은 언론에서 접했듯 최악의 경우도 준비할 필요가 있다는 말을 하고 싶다. 1주택자야 급격한 보유세 증가가 없겠지만 다주택자는 여파가 있을 것이다. 따라서 보유세, 특히 종부세 납부 재원 확보가 곤란한 경우 제삼자나 가족에게 양도, 그리고 가족에게 증여하는 등 주택 수 조절을 고려해 봐야 한다. 10·15 대책으로 서울과 경기도 일부가 조정대상지역으로 묶이면서 다주택자 증여 시 취득세 중과되는 문제와 토지거래허가구역에서는 실거주 문제로 가족에게 양도 및 부담부 증여가 점차 곤란해지고 있어 실행 전 전문가와 꼭 상담하길 바란다.