국내 부동산 가격의 급등으로 투자처를 해외 부동산으로 돌리거나 자녀의 유학 및 취업으로 해외 거주용 주택에 대한 관심이 높아지고 있는 상황이다. 해외에 있는 부동산은 국내 세법과는 무관하다고 생각할 수 있겠지만, 취득·보유·처분 단계에서 국내 세법이 적용되는 경우가 있으며 국세청에 제출해야 하는 서류들도 있다. 지금부터 취득·보유·처분 단계별 세법 내용에 대해 알아보자.

1. 해외 부동산 취득 단계

우선 해외 부동산을 취득하는 경우 국내에 납부하는 세금은 없다. 자금 출처가 확실한 본인의 재원으로 부동산을 취득하는 경우는 납부할 세금이 없지만, 부모에게 재산을 증여받아 해외 부동산을 취득했다면 증여세를 신고납부해야 한다. 신고하지 않더라도 직업·연령·소득 및 재산 상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 자금출처조사 대상자로 선정될 수 있으며, 출처를 입증하지 못하는 경우에는 증여세가 부과될 수 있다.
세법상 국내 거주자가 2억원 이상의 해외 부동산을 취득하는 경우 다음 해 6월 말까지 ‘해외 부동산 취득·보유·투자 운용(임대) 및 처분 명세서’(이하 ‘해외 부동산 명세서’라 한다)를 제출해야 한다. 세법 개정으로 2022년 자료 제출분부터 임대하지 않고 보유만 하더라도 해외 부동산 명세서 제출 대상이다. 이를 제출하지 않은 경우 물건별 취득·운용·처분 가액의 10%가 과태료로 부과될 수 있으며, 미신고 해외 자산 적발 시 취득 자금 출처 소명에 미(거짓) 소명하는 경우 해당 금액의 20%가 과태료로 부과된다.

2. 해외 부동산 보유 단계

해외 주택을 취득하고 실제 거주함으로써 임대소득이 발생하지 않는 경우 신고해야 할 세금은 없지만, 보유분에 대한 해외 부동산 명세서를 제출해야 한다.
해외 부동산을 취득해 임대소득이 발생한 경우 종합소득세 신고 시 해외 부동산 임대소득을 포함해 국내외에서 발생한 모든 소득을 합산해 신고해야 하며, 임대분에 대한 해외 부동산 명세서를 제출해야 한다. 해외에서 부동산 임대소득에 대한 세금을 납부했다면 국내 종합소득세 신고 시 외국 납부세액 공제 및 필요경비로 이 중과세를 방지할 수 있다.

3. 해외 부동산 처분 단계

해외 부동산을 양도하는 경우에는 국내 부동산과 동일 하게 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고납부를 해야 하며, 다음 해 6월 말까지 해외 부동산 명세서를 제출해야 한다. 임대소득과 마찬가지로 해외에서 처분과 관련한 세금을 납부했다면 외국 납부세액 공제 및 필요경비를 적용받을 수 있으며, 부동산을 오래 보유한 만큼 일정 금액을 공제해 주는 장기보유특별공제(최대 15년 보유할 경우 30% 공제)는 해외 부동산에는 적용되지 않는다.

해외 주택을 보유하다가 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 혜택이 주어지진 않지만, 국내의 1세대 1주택 여부를 판단하는 경우는 해외 주택이 제외되며, 마찬가지로 다주택자 중과세율을 적용하는 경우 해외 주택은 중과가 적용되지 않는다. 국내 주택의 다주택자 중과세율 적용 주택 수 계산에서 해외 주택은 제외된다. 지금까지 살펴본 대로 해외 부동산 취득·보유·처분 단계별 다음 해 6월 말까지 해외 부동산 명세서를 제출해야 하는데, 이를 정리하면 다음과 같다.
임대소득 계산 시 국내외 주택 수를 합산하며, 양도소득세의 경우 1세대 1주택 비과세와 중과세율을 적용할 때는 해외 주택 수를 제외하고 계산하게 된다. 이렇듯 해외 부동산 실제 투자 및 취득 시 취득·보유·처분 단계에 따른 국내 세금 신고와 납부 의무, 매년 제출해야 하는 해외 부동산 명세서의 요건 등을 알고 있다면 투자 수익 외 세금적으로도 절세하며 일석이조 효과를 거둘 수 있을 것이다.