자산가치 상승을 방해하는 몇 가지 허들

금리 하락은 시장의 기대수익률을 떨어뜨리는 효과가 있기 때문에 부동산 임대수익률이 안전자산의 투자수익률을 능가한다면 충분히 가격 상승을 기대해 볼 만하다. 하지만 자산가치 상승에 몇 가지 허들이 있다는 점도 간과해서는 안 된다.
첫째, 아직은 매력적이지 않은 임대수익률이다. 현재 강남권이나 성수동처럼 투자자들이 선호하는 지역은 임대수익률이 매우 낮은 편이다. 수익률이 아주 낮다면 금리가 조금 하락한다 해도 상업용 부동산을 임대용으로 매수할 경우 반드시 고려해야 하는 RTI Rent to Interest, 임대업이자상환비율을 만족하기 어려울 수 있다. RTI는 임대료로 대출이자를 얼마나 감당할 수 있는지를 보는 지표로, 1.5배 이상을 만족하지 못하면 대출한도가 RTI에 맞게 줄어든다. 대출을 통한 자금조달이 중요한 상업용 부동산의 특성상 큰 허들이 아닐 수 없다. 문제는 임대수익의 개선이 그리 호락호락하지 않다는 것이다. 임대차보호법으로 연간 5% 이상 임대료 인상이 어려운 점도 물론 하나의 요소다. 산업구조 변경으로 인한 소매의 부진, 물가 상승으로 인한 소상공인의 경영 악화 같은 원인으로 공실이 증가하는 것도 또 다른 요소로 꼽을 수 있다. 이 때문에 업무시설(오피스)보다 일반 근린생활시설 등이 임대수익 개선 면에서 특히 힘을 못 쓰는 모습이다.
두 번째는 경기둔화에 대한 우려다. 금리를 낮추는 이유는 물가가 어느 정도 안정되거나 경기 활력이 떨어져 둔화되는 시점인 경우가 많다. 경기가 둔화된다면 금리 인하라는 호재에도 투자자들은 부동산투자를 보류하거나 현금이나 안전자산의 비중을 늘리려는 수요가 늘어날 가능성이 있다. 부동산은 장기적 관점으로 볼 때 비교적 가격의 변동성이 적은 자산이지만 단기적으론 하락도 가능한 자산이다. 거기에 원하는 시점에 빠르게 매각되지 않을 수도 있기에 환금성이 떨어지는 편이다. 마지막으로 금리인하에 대한 기대심리가 이미 가격에 반영됐을 수 있다는 점이다. 금리가 인하될 것이라는 기대심리는 고금리 기간에도 꾸준히 대두되던 것으로 이번 금리인하는 예상과 크게 다르지 않게 결정된 일이다. 그렇다 보니 일부 매도자는 이미 금리가 인하될 것을 예상해 고금리 기간에도 호가를 조정하지 않고 기다려온 것이다. 고금리 기간에 어느 정도 가격이 조정됐다면 임대수익률도 개선되고, 가격 상승에 대한 기대심리로 매수세가 더 빠르게 회복될 수도 있었을 것이다. 하지만 충분히 조정되지 않은 경우라면 매수자들은 더 조정되길 기대하며 매수를 보류할 수 있다.
이렇게 낮은 수익률, 경기둔화에 대한 두려움, 가격에 선반영된 금리인하 효과 등은 매수자의 매수 결정을 망설이게 해 자산가치가 지속적으로 성장하는데 허들로 작용할 수 있다.

허들은 넘으라고 있는 것이다

상업용 부동산은 그럼 당분간 매력 없는 자산일까? 허들은 허들일 뿐이다. 넘어서 나가면 또 다른 기회가 있다. 앞서 상업용 부동산의 가치는 변동성이 크지 않다는 점을 언급했는데, 변동성은 적지만 전반적으로 꾸준히 가치가 상승하는 자산이다. 단, 어디에 입지해 있는지는 매우 중요하다. 입지에 따라 더 많이 상승하느냐, 아주 오랫동안 정체되느냐가 결정되는 중요한 고려 요소이기 때문이다. 부동산, 특히 토지는 수량이 증가하지 않는 부증성의 법칙이 있는 자산이다. 그래서 희소성이 있고 좋은 입지는 계속해서 공급하기 어렵기 때문에 그 가치는 계속 상승할 수밖에 없다.
임대수익이 낮은 것은 허들이 될 수 있지만, 극복하지 못할 장벽은 아니다. 좋은 입지의 부동산은 꾸준히 임대료를 높이거나 새로운 업종의 임차인을 유치해 개선도 가능하다. 건물이 낡아 그것도 어렵다면 신축이나 리모델링을 통해 새로운 공간 구획으로 단위당 임대료를 높이는 전략도 가능하다. 또는 사옥이나 병원처럼 직접 사용하는 실수요자층의 선택을 받을 수 있게 건축할 수도 있다.
경기둔화의 리스크는 충분히 경계해야 한다. 하지만 이걸 기회로 살릴 수도 있다. 오히려 이런 상황을 준비하는 투자자들은 현금을 충분히 확보해 더 낮은 가격에 매수할 기회를 잡으려 하기도 하는데, 좋은 입지를 가능한 한 낮은 가격에 매수할 수 있다면 향후 얻게 될 자산가치 상승분은 더 커질 것으로 보인다.

매입이 끝이 아니다, 이제부터 시작이다

상업용 부동산을 매입하는 것은 참 어려운 일이다. 마음에 드는 부동산을 고르는 일부터 가격 협상, 건물 실사, 대출 확인, 등기이전까지 어느 하나 쉬운 것이 없다. 매입도 쉽지 않지만 운영도 만만치는 않다. 부동산을 매입하는 순간부터 또 배움의 연속이다. 특히 상업용 부동산을 처음 매입하는 투자자라면 관리의 어려움에 혀를 내두를 수 있다. 거기에 매번 임대료를 올리는 것을 부담스러워하는 임차인과의 협상도 만만치 않은 일이다. 하지만 처음부터 임차 수익을 꾸준히 신경 쓰지 않으면 나중에 매각할 때 낮은 수익률로 매각에 곤란을 겪을 수 있다. 그렇다고 무턱대고 임대료를 올리는 것은 더 어려운 일이니 주변의 임대료 변화를 체크하고 시설물 상태를 가능한 한 최상으로 유지하는 것으로 계속 가치를 높이는 노력이 필요하다. 저금리 때 매입했느냐, 고금리 때 매입했느냐가 중요한 것이 아니다. 어떤 금리 상황에도 자신 있게 시장에 매물로 내놓을 수 있는 건물로 가치를 키워나가는 것이 더 중요하다.