‘토지거래허가구역’ 해제 후 급등하는
분위기에 맞서 다시
규제정책을 꺼내다

토지거래허가구역이 해제되면서 해당 지역의 아파트 가격이 급격한 상승세로 전환되기 시작됐다. 특히 강남 3구를 중심으로 상승 폭이 높아지다 2월 말부터는 인근 지역으로 확산하는 모습을 보였다. 서울 주간 거래량 또한 2월 중순부터 3월 중순까지 4주 만에 1,000건에서 2,000건 수준에 도달할 만큼 상승세가 가팔랐다. 이런 현상은 과거 주택시장과 비교할 때 최근 집값의 상승 속도나 가격 상승 폭, 주변 자치구로의 확산 속도가 이례적이었고, 거래자 특성을 보더라도 강남 3구 등 상급지로의 가수요 유입이 증가하고 있었기 때문이다. 한편 한국은행은 가계대출 증가와 금융시장 부실, 물가 상승 등 국내 상황이 여의치 않은데도 지난 2월 25일 기준 금리를 3.0->2.75%로 0.25%p 인하했다. 그 이유는 내수 침체와 수출 둔화라는 이중고에 직면한 경제 상황을 타개하기 위해서인데, 주택 구입자로서는 주택담보대출의 이자 부담을 줄일 수 있으므로 매수 심리에 긍정적 요인으로 해석해 볼 수 있겠다.

‘토지거래허가구역’ 재지정으로 상승폭 축소

이처럼 정부가 다시 규제를 강화하는 방향으로 선회한 후 해당 지역의 아파트 시장 분위기는 다음과 같은 변화를 보이고 있다. 첫째, 토지거래허가구역 해제 후 급등했던 아파트 가격의 상승 폭이 축소되고 있다. 둘째, 매수자는 토지 취득일(등기 완료일)로부터 2년 동안 실거주 요건을 갖춰야하기 때문에 전세를 끼고 매입하는 ‘갭투자’가 사라지면서 거래량이 감소하는 ‘거래절벽’ 현상이 나타나고 있다. 특히 전세를 주고 있는 상황에서 매도를 계획했던 집주인들은 당혹감을 감출 수 없는 반면, 아파트 매수에 관심을 갖던 수요자들은 가격이 하락할 것으로 예상하며 관망하는 분위기다. 셋째, 수년 전부터 ‘똘똘한 한 채’를 원하는 수요자들의 특성상 규제 지역을 피해 인접한 지역으로 거래가 몰리며 호가가 오르는 ‘풍선효과’ 조짐이 나타나고 있다. 넷째, 서울시가 단기간에 토지거래허가구역의 해제와 재지정하는 과정에서 그동안 가격상승이 크지 않았던 아파트 소유자들은 정책 신뢰성에 대한 의문과 더불어 사유재산 침해에 대한 불만이 커지고 있는 상황이다. 이런 상황을 인식한 서울시는 향후 부동산정책 추진 시 관련 업무의 전문성을 보강하고 사전 검증 체계를 강화하고자 개선 대책을 수립하는 등 고심을 하고 있다.

토지거래허가구역 재지정 이후 규제지역의
아파트가격은 어떻게 전개될까?

지난 3월 24일 아파트 가격상승을 주도하던 강남 3구 및 용산구 일대가 한 달여 만에 토지거래허가구역으로 재지정된 이후 매물이 줄고 수요자들도 관망하는 분위기로 전환되면서 매매시장이 위축되고 있다. 더구나 국내외 경기 침체 현상으로 인한 투자심리 위축, 정부의 금융권 주택담보대출 취급 점검 강화, 7월 시행 예정인 스트레스 DSR 3단계 등을 감안하면 규제지역의 매매 시장은 당분간 보합세를 이어갈 것으로 예상된다. 중장 기적으로는 신규 아파트의 공급 부족 현상 및 전월세 시장의 가격상승, 추가적인 금리 인하 가능성 등의 영향으로 다시 반등할 가능성이 높을 것으로 판단된다. 특히 용산지역의 대규모 재개발계획과 강남권의 학군 수요, 일자리 및 교통 인프라, 강력한 재건축 기대감 등으로 인해 가격 상승 요인들이 여전히 존재하기 때문이다. 따라서, 실거주 목적의 수요자라면 조정 국면을 기회로 삼아 접근하는 전략이 필요할 것이며 향후 규제 완화 및 정부 정책 변화에 따라 시장의 방향성이 달라질 수 있어 지속적인 모니터링이 중요할 것이다.