서울 아파트 중위 가격이 10억원인 시대다. 앞으로도 서울 아파트가 더 상승할 것이라는 기대감으로 다주택자를 중심으로 부동산을 자녀에게 이전하려는 자산가가 많다. 부동산을 자녀에게 이전하는 방식은 다양한데 증여의 경우 일반적으로 자녀가 부담해야 할 세금 부담이 크다고 할 수 있다. 시가 12억원의 부동산을 증여하면 자녀가 부담해야 할 세금은 약 3억원에 달한다. 부동산 가액이 올라가면 누진세율 체계하에서 증여세 부담은 더 커진다. 이때 자녀에게 부동산을 저가로 양도하는 경우 세금을 줄일 수 있을까? 또 거래 시 유의할 세금 문제는 어떤 것들이 있는지 자세히 알아보기로 한다.

자녀와의 부동산 거래 가능할까

먼저 자녀와의 부동산 거래는 정상적인 거래로서 당연히 가능하다. 다만 세법에서는 특수관계자 간의 부동산 거래는 일단 증여로 추정한다. 과세 관청에서도 전산망을 통해 이런 거래는 일단 증여 거래로 의심하고 살펴보기 때문에 세무 문제를 꼼꼼히 확인하고 거래하는 것이 필요하다. 정상적 거래임을 납세자 본인이 입증해야 하기 때문이다. 과세 관청이 자녀와 부모 사이의 부동산 거래에서 주로 문제 삼는 세무 이슈는 적정한 가액으로 거래했는지와 해당 자금이 실제로 오갔는지, 그렇다면 그 자금의 출처는 정확한지 등이라고 할 수 있다.
부동산 거래 시 적정 가액이란 어떤 가격을 의미하는 것일까? 제3자와 거래하게 되더라도 상황에 따라 시가 보다 낮춰 파격적으로 싸게 양도할 수 있기 때문에 반드시 시가대로 거래할 필요는 없다. 하지만 세법에서는 시가보다 과도하게 낮게 거래하는 경우 부동산을 취득하는 자녀에게 이익이 귀속된다고 보기에 이에 대한 증여 문제가 발생할 수 있다. 이런 거래를 ‘저가 양도’라 하는데 배우자 혹은 직계 존비속 등 세법상 특수관계자 간 부동산 거래 시 시가와 거래가액의 차이가 일정 기준을 넘어가는 경우 증여세를 과세한다. 이때의 기준은 시가의 30% 혹은 3억원 중 낮은 금액이 되며, 거래가액과 시가의 차이가 해당 기준 금액을 초과하면 그 금액에 대해 증여세를 과세한다. 반대로 말하면 시가보다 시가의 30%와 3억원 중 낮은 금액까지는 낮춰서 거래를 하더라도 증여세 문제는 없다고 할 수 있는 것이다.
가령 자녀에게 양도하려는 주택의 시가가 12억원이라면 시가의 30%와 3억원 중 낮은 금액인 3억원까지 낮춰 9억원에 거래를 하더라도 증여 문제가 생기지 않는다. 이때 만약 9억원보다 더 낮춰 7억원에 거래한다면 시가와 거래가액의 차액인 5억원(12억원-7억원)에서 기준 금액 3억원(시가의 30%와 3억원 중 낮은 금액)을 차감한 2억원에 대해 증여세가 부과된다는 것이다.

특수관계인과의 저가 양도 시 세금 문제

세법에서의 ‘시가’란 불특정 다수가 통상적으로 인정하는 가액으로 정의된다. 부동산의 경우 해당 부동산의 매매가액, 감정가액은 시가로 인정되며 규격화한 단위로 거래가 이뤄지는 아파트의 경우 유사 매매 사례가액도 시가로 인정된다.
이때 실제 거래된 실거래가가 유사 매매 사례가액이 된다. 다만, 거래된 가격을 시가로 보기 위해서는 몇 가지 요건을 확인해야 한다. 시가로 인정하는 유사 매매 사례 가액은 양도 대상 아파트와 같은 단지에 소재해야 하며 면적과 공동주택가격의 차이가 5% 이내여야 한다. 요 건에 해당하는 거래가 세법상 평가 기간 내에 들어오는지도 확인해야 하는데, 평가 기간은 거래일을 기준으로 전 6개월, 후 3개월 이내로 신고일까지의 가액만 인정된다. 예외적으로 거래일 전 2년 이내의 매매 사례가액도 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의 위원회의 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있다.
자녀의 경우 위의 기준에 따른 저가 양도에 대한 증여 문제가 없다면 부동산 유상취득에 따른 취득세만 부담하면 되는데 취득세에서도 자녀가 부모로부터 부동산 등을 저가로 취득하는 경우 부당행위계산부인 규정을 적용한다. 부당행위계산부인 규정이란 특수관계자에게 일정 기준을 넘어 저가로 거래하게 되면 해당 거래가액과 무관하게 시가 기준으로 취득세를 계산하여 납부해야 한다는 규정이다. 취득세에서의 부당행위계산부인 기준은 시가의 5% 또는 3억원 중 낮은 금액이 된다.
종전의 사례와 같이 12억원이 시가인 부동산을 자녀에게 7억원에 양도한다고 가정하면 취득세는 실제 취득가액인 7억원이 아닌 시가인 12억원을 기준으로 계산된 취득세를 납부하여야 한다는 의미이다.

부동산을 양도하는 부모의 경우에는 세금 문제가 없을까? 부모는 부동산을 양도하는 상황으로 이에 대한 양도소득세를 부담하여야 한다. 만약 양도하는 부동산이 주택이고 1세대1주택에 해당한다면 양도가액 12억원까지 부담하여야 할 양도소득세는 없다. 단, 2주택 이상이거나 주택이 아니라면 양도차익에 따른 양도소득세를 부담하여야 한다. 양도소득세에서도 저가양도의 경우 시가로 양도했을 때보다 양도소득세 부담이 줄어들기 때문에 부당행위계산의 부인 규정이 적용된다. 이때의 기준은 시가의 5% 또는 3억원 중 낮은 금액이 되며 이 기준금액을 넘어 저가 양도하는 경우에는 실제 거래가액이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세를 계산하여 과세한다.
자녀와의 저가 거래 시 또 유의해야 할 점이 있다. 바로 거래 시 오가는 자금에 대한 출처 문제다. 서두에서 언급한 바와 같이 특수관계자와의 거래에 대해서는 과세 관청이 특히 더 세심하게 살펴보는데, 이때 자녀의 자금 출처에 대한 조사가 진행될 수 있으므로 이 부분을 꼭 유의해야 한다. 먼저 자녀가 부모에게 반드시 해당 거래가액을 지급해야 하고 거래내역을 금융계좌로 남겨둬야 한다. 또 그 자금에 대한 자금 출처가 분명해야 하는데 자녀의 소득 혹은 대출금 등으로 충분히 소명 가능한 금액인지, 신고되지 않은 부모의 증여 자금이 포함되지는 않았는지에 대한 확인이 필요하다.

자녀와의 저가 거래 시 양도세 vs. 증여세

이렇게 자녀와 저가 거래를 했다고 하면 증여와 비교했을 때 실제 세금이 줄어드는 절세 효과가 있을까? 증여의 경우 증여재산의 시가를 기준으로 받는 자녀가 증여세와 취득세를 부담해야 한다. 12억원의 아파트를 증여받는다고 가정했을 때 자녀가 부담해야 할 증여세는 약 3억원이 되고 취득세는 약 4,200만원이 되어 자녀가 총 부담해야 할 세금은 약 3억4,000만원이다.
12억원의 아파트를 9억원으로 낮춰 거래하는 저가 거래의 경우 자녀가 부담해야 할 세금은 취득세밖에 없고 위 사례의 경우 약 3,600만원이 된다. 부모의 경우 양도 소득세를 부담해야 하지만 1세대 1주택자에 해당해 부담할 양도소득세가 없다고 가정하면 부모와 자녀가 총 부담해야 할 세금은 3,600만원이 전부다.

부동산 가액, 양도차익에 따른 양도소득세 등에 따라 결과가 달라질 수도 있지만 일반적으로는 위의 사례에서 본 바와 같이 증여에 비해 매매 방식의 거래가 세금 부담이 낮은 경우가 많다. 그렇다고 무작정 증여보다 양도를 통한 거래가 절세 측면에서 항상 더 유리하다고 할 수는 없다. 매매의 경우 부담해야 할 세금은 작지만 거래를 위해서는 실제 부동산 가액에 해당하는 자금이 오고 가야 하기 때문에 자녀 입장에서는 부동산 가액에 해당하는 거액의 자금이 필요하다. 위의 사례로 비춰보았을 때 증여는 약 3억 4,000만원 의 자금으로 부동산 취득이 가능한 것에 비해 매매의 경우에는 실제 거래되는 가액인 9억원의 자금이 필요한 것이다.
아울러 자산가들은 추후 자녀들이 부담해야 할 과도한 상속세 부담을 줄이기 위한 목적으로 본인의 자산을 미리 이전하는 경우가 많은데, 이러한 사전증여 목적으로의 거래였다면 저가 매매의 경우 부모의 자산을 줄이는 효과가 없어진다. 부모 입장에서 부동산 재산은 줄었지만 자녀에게 받은 만큼의 현금 재산이 증가해 상속 재산을 줄이는 효과가 없어지기 때문이다. 위와 같은 이유로 증여와 매매는 단순하게 부담해야 할 세금의 금액만 가지고 판단해서는 안 되며, 각 상황에 맞춰 세무 이슈를 검토하고 유불리를 따져 의사 결정해야 한다.