[ WEALTH & ]Retirement
주택연금,
연금의 대안이
될 수 있을까?
은퇴 후 퇴직연금과 국민연금만으로 충분한
생활비가 보장되지 못할 때 떠오르는
대안이 있다.
바로 주택연금이다.
주거 문제와 생활비 마련이라는 두 가지
문제를 한 번에 해결할 수 있어 해마다
이용자가 늘고 있다. 노후의 안정적 연금으로
꼽히는 주택연금에 관한 궁금증을 풀어보자.
Writer. 정인호
(우리은행 연금사업부 은퇴마케팅 전문가)
현장에서 은퇴한 후 월 생활비가 얼마나 필요할까 고민하는 분을 많이 만난다. 아직 실현되지 않은 미래 상황을 정확하게 예측하기는 어렵다. 은퇴 이후에는 매일 출퇴근해 동료들과 점심을 먹거나 자녀들의 교육비 지출등은 배제될 가능성이 높고, 은퇴자금을 마련하기 위한 저축도 대부분 끝난 시점이기에 보통 은퇴 전 생활비의 70% 수준으로 추정한다. 국민노후보장패널 8차 조사(2019년)에 따르면, 우리나라 50대 이후 세대가 생각하는 적정 노후 생활비는 부부 기준 월 268만원이며, 개인 기준 월 165만원이다. 2021년 8월 기준, 국민연금을 가장 많이 받는 분은 237만원이지만, 평균으로 보면 국민연금 1인당 지급액은 약 55만원이다. 퇴직연금도 사정은 이와 비슷하다. 퇴직연금은 만 55세부터 연금으로 받을 수 있지만, 연금으로 신청하는 경우는 3.3%에 불과하다. 96.7%는 연금이 아닌 일시금 수령을 선택한 것이다. (2020년 기준) 일시금 수령자의 퇴직연금 평균 잔고는 1,643만원이고, 연금 수령자의 평균 잔고는 1억8,998만원이다. 적립금이 적은 수령자의 경우 연금 기능을 하지 못하니 차라리 해지해서 일시금으로 수령하는 것이 낫다고 판단했기 때문일 것이다. 이처럼 은퇴를 앞두고 있지만 국민연금·퇴직연금·개인연금 등 준비한 연금 자산이 없거나, 아직 개시 시점이 아니라고 한다면 어떤 대안이 있을까? 본인 소유의 주택이 있다면 주택연금제도를 활용해볼 만하다. 주거 문제와 연금으로서 현금 유동성을 확보할 수 있어 은퇴 후 안정된 생활을 위한 좋은 대안이 된다.
주택연금이란
주택연금은 집을 소유하고 있지만 소득이 부족한 사람이 평생 또는 일정 기간 동안 안정적으로 수입을 확보할 수 있도록 집을 담보로 하고 본인 집에 살면서 매달 연금을 받을 수 있는, 국가가 보증하는 제도이다. 2022년 2월 말 기준, 주택연금 가입자 수는 9만3,686명이며 매년 증가 추세를 보이고 있다.
| 구분 | 평균 가입 연령 | 평균 월 지급금 | 평균 주택 가격 | 지급 방식 | 지급 유형 |
|---|---|---|---|---|---|
| 내용 | 72세 부부 중 연소자 기준 |
월 110만원 | 약 3억3,600만원 | 종신 지급 64% 종신 혼합 23% |
정액형 70.3% 전후후박형 23.25% |
주택연금 일반 주택 기준 월 지급금 예시
| 구분 | 일반 주택 가격 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1억 | 2억 | 3억 | 4억 | 5억 | 6억 | 7억 | 8억 | 9억 | |
| 55세 | 161 | 322 | 483 | 644 | 805 | 967 | 1,128 | 1,289 | 1,450 |
| 60세 | 213 | 427 | 641 | 855 | 1,069 | 1,283 | 1,496 | 1,710 | 1,924 |
| 65세 | 255 | 510 | 765 | 1,020 | 1,276 | 1,531 | 1,786 | 2,041 | 2,296 |
| 70세 | 308 | 617 | 926 | 1,234 | 1,543 | 1,852 | 2,160 | 2,469 | 2,756 |
| 75세 | 380 | 760 | 1,140 | 1,520 | 1,901 | 2,281 | 2,661 | 2,970 | 2,970 |
| 80세 | 480 | 960 | 1,440 | 1,920 | 2,400 | 2,881 | 3,302 | 3,302 | 3,302 |
주택연금 가입 요건
대한민국 국민인 부부 중 한 명이 만 55세 이상, 공시가격 9억원 이하의 주택을 보유하고 있다면 가입 가능하다. 다주택자라도 공시가격 등 주택 합산 가격이 9억원 이하면 가능하다(공시가격이 9억원 초과한 2주택자는 3년 이내에 1주택 매도 시 가능). 주거 목적의 오피스텔 또한 가입 대상이며, 상가와 주택이 같이 있는 복합 용도 건물의 경우 등기상에 주택이 차지하는 면적이 50% 이상이면 가능하다.
주택연금 가입 시 유의 사항
1) 가입자 사망 시
주택 소유자가 사망할 경우 그 배우자가 6개월 이내에 소유권 이전등기 및 금융기관에 대한 노후 생활 자금 금전 채무의 인수를 마쳐야 한다. 소유권 이전등기 및 금융기관 채무 인수를 완료할 때까지 주택연금은 일시적으로 지급 정지된다(신탁 방식 주택연금은 제외).
2) 이사 등 담보 주택 변경
주택연금 이용 중 이사 등으로 거주지를 이전하는 경우, 주택금융공사의 담보 주택 변경 승인을 받아 담보 주택을 기존 거주 주택에서 새로운 거주 주택으로 변경할 수 있다. 다만, 경우에 따라 이사가 불가능할 수도 있으며, 담보 가치가 변경되면서 담보 가치 증감에 따라 월 지급금이 달라지거나 정산해야 할 수도 있으므로 사전에 꼭 확인해야 한다(일반 주택과 노인복지 주택 및 주거 목적 오피스텔 간의 담보 주택 변경은 불가).
3) 해지 시
주택연금을 수령하는 금융기관에 가서 주택연금 대출잔액을 전액 상환하고, 주택금융공사를 방문해 해지 및 말소 절차를 마치면 해지할 수 있다. 중도해지하는 경우 동일 주택으로 3년간 재가입이 어려워 노후 생활비 마련 방안으로 주거 불안의 우려가 있으니 신중히 고민하고 결정해야 한다.
주택연금에 관한 궁금증 Q&A
Q) 주택연금에도 지급 정지 사유가 있나?
주택연금의 지급 정지 사유로는 다음과 같다.
① 주택연금을 받던 부부가 모두 사망한 경우 지급 정지된다. 다만, 가입자만 사망한 경우에는 배우자가 소유권 이전 및 채무 인수 후 계속 이용 가능하다(신탁 방식의 경우 금융기관 채무 인수 후 계속 이용 가능).
② 부부 모두 주민등록을 이전한 경우 지급 정지된다. 부부 모두 주민등록상 주소지가 담보 주택 주소지와 다른 것으로 확인된 경우에 해당한다. 다만, 입원 등 한국주택금융공사 사장이 정하여 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 사유, 즉 실거주 예외 인정 사유로 공사의 승인을 받은 경우는 제외된다.
③ 부부 모두 1년 이상 계속하여 담보 주택에서 거주하지 않는 경우 지급 정지된다. 다주택 거주 예외 인정 사유가 있어 공사에 미리 서면 통지하거나, 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단하는 경우는 제외된다.
④ 주택 소유권을 상실하는 경우 지급 정지된다. 예를 들어, 살던 집을 매각하거나 양도로 소유권을 이전하는 경우(신탁 방식 또는 재건축 등 제외), 화재 등으로 주택 자체가 소실되는 경우를 말한다.
⑤ 처분 조건 약정 미이행 및 주택 용도 외 사용 시 지급이 정지된다. 최초 가입 시 일시적 2주택자로 가입한 후, 이전 주택을 처분하는 조건으로 주택연금에 가입했으나, 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 이전 주택을 미처분한 경우 지급이 정지된다.
⑥ 주거 목적 오피스텔을 주거 목적으로 사용하지 않는 경우 지급이 정지된다. 주거용 오피스텔의 경우 주택연금 가입 대상이 되나, 실제 주거 목적이 아닌 다른 목적으로 사용하는 경우에 해당한다.
Q) 주택연금 이용 도중
주택을 추가로 취득 가능한가?
취득 가능하다. 주택연금은 보유 주택 수(공시가격 등 9억원 이하)를 확인하고 있으며, 가입 이후 추가로 취득한 주택에 대해서는 제한하지 않는다. 다만, 우대형 주택연금은 정부의 재정 지원을 전제로 한 상품이므로 가입자의 도덕적 해이를 방지하기 위해 가입 후 주택을 추가로 취득하는 것을 금지하고 있다.
Q) 공적 연금을 받고 있는데,
주택연금 이용이 가능한가?
주택연금은 매월 지급받는 연금이지만, 실제로는 주택을 담보로 한 대출이기 때문에 주택연금의 월 지급금은 소득에 포함되지 않는다. 소득에 포함되지 않기 때문에 주택연금에 가입하는 경우에도 기초연금 등 공적 연금수령에는 전혀 불이익이 발생하지 않는다. 즉, 공적 연금을 받고 있는 경우에도 주택연금을 이용할 수 있다.
Q) 불가피하게 주택에 거주하기 어려운
경우에도 주택연금을 계속 받을 수 있나?
주택연금을 이용하고 있는 도중 담보 주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하거나 특별한 사유 없이 1년 이상 담보 주택에 거주하지 않을 경우에는 주택연금 지급정지 사유에 해당한다. 다만, 주택금융공사 홈페이지에 공고하는 사유로 승인을 받아 담보 주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전한 경우, 실거주 예외 인정 사유에 해당되어 1년 이상 미거주한 경우에도 주택연금을 계속 받을 수 있다.
실거주 예외 인정 사유는 다음과 같다.
1) 질병 치료 및 심신 요양 등을 위해 병원, 요양 시설 등에 입원 할 경우.
2) 자녀 등으로부터 봉양을 받기 위해 다른 주택 등에 장기 체류하고 있는 경우.
3) 관공서에 의한 격리, 수용, 수감 등의 사유.
4) 기타 개인적인 특별한 사정 등을 감안해 공사가 인정한 경우.
Q) 주거용 오피스텔은 주택연금 대상이 되는지?
주거를 목적으로 거주 중인 오피스텔은 주택연금에 가입할 수 있다. 등기 사항 증명서상 용도가 업무 시설 또는 오피스텔이지만, 주거 목적으로 사용하고 있으면 가능하다.
Q) 주택연금 월 지급금은 물가 상승률에 연동 지급되나?
가입 시점에 결정된 주택연금 월 지급금은 가입자(배우자 포함)의 종신까지 변동 없이 동일하게 지급된다. 주택금융공사는 최초 주택연금 월 지급금 산정 시 물가 상승에 따른 자산가치 변화를 이미 반영했기 때문에 물가상승률에 연동되지 않는다.
Q) 중도해지 후 재가입이 가능한가?
주택연금을 이용하다가 중도해지하는 경우에는 해지일로부터 3년 동안 동일 주택을 담보로 다시 가입할 수 없다. 다만, 재가입 시점의 주택 가격(평가액)이 직전 가입 시점의 주택 가격(평가액)에 연금모형상 주택 가격 상승률을 적용한 가액보다 낮거나 같은 경우에는 재가입이 가능하다.
Q) 주택연금 지킴이 통장 신청 대상은?
6월 9일부터 다음 조건을 모두 충족하는 주택연금 가입자는 주택연금 지킴이 통장 신청이 가능하다.
1) 매월 수령하는 주택연금 월 지급금이 185만원 이하.
2) 인출 한도를 별도로 설정하지 않는 지급 방식. 현재에도 모든 가입자의 주택연금 수급권은 금액에 상관없이 주택금융공사법에 따라 압류가 금지되도록 보호받고 있으나, 수급권 보호를 한층 강화하기 위해 주택연금 지킴이 통장제도를 추가로 도입했다.
주택연금은 전통적 연금이 아닌 주택을 담보로 대출받아 연금으로 활용하는 금융 상품이다 보니, 다소 불편한 시선으로 바라보는 분도 있다. 하지만 은퇴는 했지만 연금소득이 부족한 분들과 만나는 자리에서는 늘 주택연금이 화두가 되고 있다. 모든 분에게 필요하지는 않지만 누군가에게는 부족한 소득을 채워줄 든든한 지원군이 되는 것이다.