주택공급에 부는 변화의 바람

주택공급 하면 자연스럽게 떠오르는 단어가 몇 개 있다. 대규모 택지개발이나 신도시 개발 같은 단어다. 아마도 대규모 택지개발이 과거부터 현재까지 주택공급의 큰 비율을 담당하기 때문일 것이다.

최근 개발한 택지는 비교적 도심 외곽에 자리 잡은 경우 가 많다. 아무래도 도심의 대규모 택지개발은 쉽지 않 다. 이미 거의 공지 없이 다양한 건축물이 들어서 있고, 지가가 높은 편이라 시간이나 비용 면에서 외곽 택지개 발에 비해 많은 기회비용이 들 수밖에 없기 때문이다. 그렇다고 도심에 택지를 공급하는 방법이 아예 없는 것은 아니다. 대규모 개발을 위한 공지는 부족하지만, 재개발이나 재건축 같은 정비사업을 통해 얼마든지 공급이 가 능하다. 낮은 밀도로 개발된 지역을 고밀도로 변경하면 기존 주택을 제외하더라도 상당한 수의 주택을 공급할 수 있다.

지금껏 정비사업은 투기 수단의 일종으로 여겨지기도 해 상당한 규제에 묶여 있던 것이 사실이다. 그러던 것 이 현 정부 들어 정책 분위기가 상당히 변화하는 모습이다. 지난해 발표한 2023~2027년 5개년 주택공급 계획을 보면, 정비사업 규모를 52만 호 수준으로 총예정 공급량인 270만 호 대비 약 19% 수준으로 목표를 설정 하며 정비사업 활성화에 대한 강한 의지를 드러내고 있다. 도심 내 정비사업을 색안경을 끼고 보던 시선에서 벗어나 도심 택지 공급의 주요 수단으로 바라보기 시작한 것이다.

그런데 그것만으로 도심지 주택공급이 활성화될 수 있을까? 주택공급 정책에 부는 변화의 바람이 그저 잠깐의 미풍에 불과한 것은 아닌지 의문을 제기하는 시각은 여전히 존재한다.

규제의 빗장을 풀어라

사실 정비사업은 새로운 개념이 아니다. 다만, 그간 정비사업을 일종의 투기로 보는 분위기 탓에 규제가 워낙 많아 사업을 시작하기도 쉽지 않고, 사업에 드는 기간도 긴 편이었다. 사업 기간이 길다 보니 규제가 늘거나 시장상황의 변화, 조합원들의 이해관계 변화가 변수로 작용해 예상보다 사업 소요 기간이 길어지는 일이 비일비재 했다. 그러다 보니 지정되었던 정비사업도 2012년부터 2021년까지 서울시에서만 410곳이 구역 해제로 감소하는 등 정비사업을 통한 공급량 증가는 쉽지 않은 상황이었다.

개정안을 통해 완화되는 규제들

정부는 2022년 말 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표하며 안전진단 진입장벽을 낮춰 재건축 대상을 확대한데 이어 올해 7월에는 2024년 1월부터 시행 예정인 도시 및 주거환경정비법 개정안을 통해 정비사업의 규제 완화를 예고하였다. 이 개정안을 통해 완화하는 규제는 크게 네 가지로 요약할수 있다.

첫째, 개정 후에는 모든 정비사업의 심의 시 통합 심의를 도입한다. 사실상 신통기획의 전국 버전이라고 할 수 있는데, 정비사업 초기에 상당한 시간을 소요하는 심의 기간을 단축할 수 있어 규제 완화 효과로 정비사업 속도 상승이 예상된다. 사업 속도의 중요성은 최근 건축비 상승과 금리 상승을 겪으며 다시 한번 부각된 내용이다. 사업 속도가 빨랐다면 높은 금리와 건축비의 직격탄을 피할 수 있었던 사업장도 있는 까닭이다.

둘째, 과밀억제권역 내 공업지역에서 정비사업을 진행 하는 경우, 개정 후에는 법정 상한 용적률까지 주택 건설이 가능하다. 개정 전에는 과밀억제권역 내에서는 주거지역에만 법정 상한 용적률까지 주택 건설이 가능했다. 일반적으로 주거지역보다 공업지역의 용적률이 더 높은 것은 널리 알려진 사실이다. 대지면적이 같다면 용적률이 높은 편이 더 넓은 면적에 건물을 지을 수 있으므로 개정을 통해 이제 과밀억제권역 내 공업지역에서 정비사업을 진행하는 경우, 고밀도로 주거시설 개발도 가능하게 되었다. 따라서 앞으로는 과밀억제권역 내 공업지역의 위상이 높아질 것으로 예상된다.

셋째,역세권 정비사업에 대한 인센티브가 따른다. 역세권은 교통이 워낙 편리해 선호도가 높은 권역이다. 이런 역세권에서 정비사업을 진행하면 이제 인센티브도 얻을 수 있으니 금상첨화라 할 만하다. 역세권 정비 사업 촉진을 위해 개정 법안에서는 법적 상한 용적률의 100분의 120까지 용적률을 완화하거나, 용도지역을 아예 변경한 후 용적률 상한선까지 완화하는 등 인센티 브를 제공한다. 이뿐 아니라 각종 건축규제도 심의를 통해 완화할 수 있는 길을 열어놓았다. 물론 용적률 완 화로 생긴 면적의 75%는 시장이나 군수 등에게 제공해 공공에 기여하도록 하는 조건은 있다. 하지만 역세권이 지닌 우수한 입지에 규제완화 혜택이 더해져 정비사업이 촉진되고, 역세권 지역의 위상은 더욱 공고해질 것으로 보인다.

규제완화가 불러올 변화에 대처하는 자세

한번 건설하면 오랫동안 사용하는 주택이지만 예전에 지은 노후주택은 안전상 문제 또는 열악한 주거 환경 문제로 멸실이 필요할 때도 있다. 그렇다 보니 인구가 늘지 않아도 신규 주택은 매년 적정량 공급해야 한다. 그런데 주택공급은 결코 쉬운 일이 아니다. 신규 택지는 적정 부지가 부족한 데다 공급 완료까지 보상 작업 등이 걸려 있어 조성하는데 상당한 시간이 소요되기 때문에 공급을 빠르게 늘리기 어렵다. 택지가 외곽에 위치하는 경우, 광역교통과 기본 인프라도 고민거리다. 누구나 살고 싶어 하는 교통이 편리하고 인프라를 잘 갖춘 지역은 공급할 만한 부지 자체가 그리 많지 않다. 최근에는 금리와 건축비, 토지 가격 등에 따른 원가 상승이 개발사의 수익 악화로 이어져 개발사업이 위축된 상황이다. 특히 금리 상승과 프로젝트 파이낸싱PF 부실 징후 등은 개발사들이 개발을 위한 자금을 조달하기 어려운 여건을 만들었다. 그렇다 보니 사업성이 아주 좋은 몇몇 개발 건을 제외하고 당분간 주택공급이 호락호락하지 않은 상황이라 전체적으로 주택공급은 감소 할 가능성이 크다. 이런 상황에서 규제를 적극적으로 완화하는 정비사업은 새로운 공급 루트로 떠오를 수밖에 없다. 특히 정비구역 이외에 산업과 교통, 각종 인프라가 양호한 수도권 지역의 정비사업은 규제완화와 공급 부족까지 겹친다면 사업을 통해 얻는 이익이 상당히 증가할 것으로 보인다.