2022년은 코로나19 및 우크라이나·러시아 전쟁 등으로 야기된 과도한 인플레이션과 이를 억제하기 위한 급격한 금리인상 그리고 그에 따른 글로벌 경기둔화가 진행된 한 해였다. 국내 경제 사정 역시 크게 다르지 않다. 3고高 위기(고물가, 고금리, 고환율)에 따른 수출 감소 및 경제성장률 둔화 그리고 부동산시장의 하락 국면 전환이 본격화되었다. 코로나19 이후 막대한 유동성 파티에 힘입어 급격한 상승을 보였던 일부 단지의 경우에는 코로나19 이전 시기 가격으로 되돌아가고 있기도 하다. 올해 5월 출범한 윤석열 정부는 부동산시장의 연착륙을 유도하고자 거래 활성화 및 수요 진작을 위한 적극적인 규제 완화 정책을 연이어 발표하고 있지만, 인플레이션과 고금리로 인해 냉각된 투자심리를 살리기에는 힘에 부치는 상황인 듯하다.

2022년 부동산시장에 대한 소고

2022년은 급격한 인플레이션과 금리인상이라는 거시 경제macroeconomy 변수가 시장을 지배했다. 인플레이션은 실질소득 및 구매력 감소를, 금리인상은 대체 상품(예· 적금 등) 대비 수익률 경쟁력 약화 및 대출(레버리지)을 어렵게 만든다. 부동산은 환가성이 낮은 고가의 상품으로 일반 재화와 달리 구매력이 뒷받침된 유효 수요가 중요한데, 이 두 거시 변수가 유효 수요를 크게 짓누르며 고질적인 공급 부족 이슈를 잠재웠다. 수요 급감은 거래 절벽과 가격 하락으로 나타났고, 그나마 거래 추이를 확인할 수 있는 대단지 선도 아파트 기준으로 종전 최고가 대비 20% 이상 하락한 금액으로 거래되고 있다. 전세 시장도 금리인상에 따른 반전세·월세의 대체 수요 증가와 매매 시장 거래 절벽에 따른 전세 전환 매물의 증가로 전세가 하락 및 역전세난에 시달리고 있다. 상업용 부동산시장 역시 30% 이상 거래량이 감소했고, 코로나19 이후 지속된 가격 상승세는 정체되었다.

대표 선행지표 중 하나인 경매 낙찰가율

마지막으로 대표 선행지표로 알려진 ‘경매 낙찰가율’도 주시할 시장 시그널이다. 경매 낙찰가율이란 감정평가 액 대비 실제 낙찰받은 금액의 비율을 의미한다. 통상 부 동산 가격 하락기에는 낙찰가율이 낮아지고, 상승기에 는 낙찰가율이 높아지는 경향이 있다. 그 이유는 경매 감 정평가가 경매 입찰기일보다 약 6개월 이상 선행되기 때문인데, 시장 회복 국면의 경우에는 6개월 전의 감정평가액보다 입찰 당시 시세가 올라가서 낙찰가율도 높 게 형성된다. 서울 아파트 평균 낙찰가율은 2021년 10 월 119.9%까지 치솟았다가 2022년 10월 기준 88.6% 로 1년 만에 31.3%pt 하락했다.

2023년 투자전략

향후 거시경제의 키워드는 ‘인플레이션’에서 ‘경기침 체’로 이동할 것으로 보이고, 시장금리 향방도 이 사이 에서 결정될 것이다. 2023년은 거시지표를 면밀히 파악 하고, 부동산시장 회복을 감지할 만한 시그널을 고려하 면서 투자전략을 세워야 한다.