새 정부가 부동산 관련 세금 부담을 어느 정도 낮추었으나, 여전히 다주택자에게 세부담은 크다. 공시가격 상승으로 인해 늘어난 보유세 부담을 완화하고, 자산가치가 오를 것으로 보이는 고가 아파트를 미리 물려줄 목적이라면 금리인상과 대출 규제 등으로 집값 상승세가 주춤한 지금이 증여를 고려할 적기로 보인다.

부담부증여와 양도세 중과 면제

‘부담부증여’란 증여재산에 담보된 채무를 증여재산과 함께 수증자에게 증여하는 것을 말하는데, 이른바 ‘부채 끼고 증여’라고 표현한다. 증여란 무상으로 재산을 이전하는 계약을 의미하는데, 부담부증여의 경우 채무를 제외한 부분에 대해서는 일반 증여와 동일하게 수증자가 증여세를 부담하나, 수증자가 인수한 채무 부분에 대해서는 사실상 유상으로 양도하는 것으로 보아 증여자가 양도소득세(이하 양도세)를 부담한다.
증여의 경우 공제액(배우자 6억원, 성인 자녀 5,000만 원)을 차감한 과세표준에 10~50%의 세율을 적용하지만, 양도는 양도차익(양도가-취득가)에 보유 기간에 따라 6~30%의 장기보유특별공제를 차감하고 6~45%의 세율을 적용하므로 전체를 단순증여하는 것보다 부담부 증여를 하는 것이 절세 측면에서 일반적으로 유리하다. 그리고 새 정부 출범일인 5월 10일부터 시행령 개정을 통해 한시적으로 내년 5월 9일까지 1년 동안만 해당 기간에 다주택자가 조정대상지역 보유 주택을 양도 또는 부담부증여할 경우 세율 중과(기본세율 6~45%에 2주택자 20%, 3주택 이상 30% 가산)를 유예하고, 보유 기간에 따라 최대 30%까지 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

다주택자는 부담부증여 선택이 유리

앞서 언급한 것처럼 부담부증여 시 인수되는 채무 부분에 대해서는 증여자에게 양도세가 발생하는데, 증여자가 다주택인 상태에서 부담부증여를 하면 한시적으로 내년 5월 9일까지 양도세 중과가 배제된다. 예를 들어 3주택 이상인 사람이 15년 보유한 시가 15억원(5억원에 취득, 전세 8억원)짜리 아파트를 자녀에게 물려줄 경우 단순증여 시 4억700만원, 내년 5월 9일 이전 부담 부증여 시 2억6,600만원의 세금이 발생하나, 5월 9일 이후 부담부증여할 경우 5억1,200만원으로 2억4,000만원가량 세금이 늘어난다. 증여세는 변동이 없으나 양도세 중과를 적용받느냐 받지 않느냐에 따라 양도세가 달라지기 때문이다.

* 세액 비교 예시

만약 증여하고자 하는 재산이 아파트에 해당하고 최근 매매한 적이 없더라도 유사 매매사례가액이 존재할 경우 시가가 있는 것으로 볼 수 있다. 평가 기간 내에 증여 대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고 주거전용 면적의 차이가 증여 대상 주택과 5% 이내이며, 공동주택가격의 차이가 5% 이내에 있는 유사 재산의 매매가액을 매매사례가액의 기준이라고 볼 수 있다. 그러므로 조금이라도 낮은 금액으로 증여하고자 한다면 해당 아파트 단지의 실거래가 변동을 계속 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr)에서 조회가 가능하니 참고하자. 그리고 유사 매매사례가액이 여러 건 있다면 증여하고자 하는 날로부터 가장 가까운 날의 매매사례가액을 시가로 보면 된다. 그러나 부동산 경기침체나 대출 제한 등의 사유로 아파트 거래가 미미해져 유사 매매사례가액을 찾을 수 없다면 보충적 평가 방법인 기준시가(=공동주택가격 등)로 해당 부동산을 평가할 수 있다. 정부에서 기준시가를 시가에 준할 정도로 현실화율을 점진적으로 올려가고 있지만, 아직까지는 시가 대비 60~80% 수준에 머무르고 있으므로 기준시가로 평가할 경우 상대적으로 낮은 금액으로 증여할 수 있다. 하지만 아파트는 보통 거래가 빈번하게 일어나 기준시가 적용이 어려우므로 매매사례가액을 시가로 보는 게 일반적이고, 매매사례가액이 없다면 감정평가를 통해 시가를 산정해 신고할 수 있다. 만약 감정을 통해 매매사례가액 대비 평가액을 1억원 줄이고 해당 세율 구간이 30%라면 3,000만원이나 절세가 가능하므로 감정평가도 좋은 방안이 될 수 있다.

올해 안에 증여하면 좋은 점

취득세는 부동산을 증여받을 때 필수로 부담해야 하는 세금인데, 올해 안으로 부동산을 증여받을 경우 취득세를 부과하는 데 그 기준이 되는 과세표준을 시가보다 상대적으로 낮은 금액인 시가표준액(개별공시지가, 개별주택가격, 단독주택가격 등)으로 한다.
하지만 내년부터는 시가표준액이 1억원을 초과하는 부동산을 증여받는 경우 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내 기간의 시가 인정액(매매사례가액, 감정가액 등)이 과세표준이 돼 취득세 부담이 올해 안으로 증여하는 것보다 증가할 수 있다. 시가 인정액과 시가 표준액이 50% 이상 차이가 나는 곳도 있어 올해와 내년의 취득세 차이가 2배 이상 벌어질 수도 있으니 증여를 고려 중이라면 올해 하는 것이 유리하다.

부담부증여 시 주의할 점

일반적으로는 부담부증여를 하는 것이 단순증여하는 것보다 유리한 경우가 많다. 언급한 것처럼 증여세와 양도세의 계산 구조 차이로 인해 양도세가 늘어나는 것 보다 증여세가 많이 줄어들기 때문이다. 하지만 다음 몇 가지 이유로 인해 부담부증여가 불리한 경우도 있으니 부담부증여를 고려하고 있다면 단순증여와 비교한 후 진행하도록 하자.
① 수증자인 자녀가 소득이 없거나 소득이 적은 경우
일단 부담부증여로 세무서에 신고가 되면 과세 관청은 채무에 대해 주기적으로 사후관리를 한다. 국세청 전산망에 입력된 채무에 대해 1년에 한 번 수증자에게 부채 사후관리에 대한 소명서를 보내 채무 상환 등 변동 여부를 확인한다. 채무가 상환되었다면 상환액에 대한 자금 출처 여부, 이자비용 발생 시 이자비용 납부 주체 등 전반적으로 채무 관련 사후관리를 진행한다. 만약 증여받은 자녀가 소득이 없거나 미미한데도 채무가 상환되었다거나, 이자비용을 대납한 경우가 확인될 경우 증여세를 추가로 부담할 수 있다.
② 증여할 부동산이 양도세 중과 대상인 경우
다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 내년 5월 9일 이후 부담 부증여할 경우 채무 인수 부분에 대해서는 양도세가 중과로 인해 단순증여보다 세부담이 더 늘어날 수도 있다. 그리고 이와 별개로 다주택자가 아니더라도 증여할 부동산이 단기 양도에 해당할 경우 양도세가 중과될 수 있으니 주의해야 한다. 취득일로부터 1년 내에 양도할 경우 주택은 70%, 그 외 부동산은 50%, 2년 내에 양도할 경우 주택은 60%, 그 외는 40%의 중과세율이 적용되므로 증여할 부동산의 보유 기간도 고려해 증여해야 한다. ③ 양도차익이 큰 부동산인 경우
취득한 지 오래되어 취득가가 거의 없는 수준이거나 시세가 급격하게 오른 부동산의 경우 양도차익에 대한 양도세가 너무 커져 부담부증여의 실익이 없을 수도 있다. 이런 경우 채무에서 발생하는 이자비용 부담까지 고려하면 단순증여가 더 유리할 수 있다.
최근 집값 하락세가 본격화되는 가운데 양도세 중과 유예 및 종부세 세율 인하 세제 개편안 발표 등 세부담 완화에 대한 기대감으로 부동산 거래가 많이 줄어들었다. 증여를 고려하고 있다면 세금적 측면뿐 아니라 경제 상황, 향후 전망, 노후 대책 등 세금 외적 측면도 함께 고려해야 한다. 또한 부담부증여가 항상 정답은 아니니 상황에 맞게 대응해야 할 것이다.