30여 년이 경과한 1기 신도시,
재건축 서막이 오르다

일반적으로 주택 수요자들은 주거 환경이 우수한 지역의 신축 아파트를 선호하는데 서울이나 인근의 주요 지역에는 아파트를 신축할 땅이 부족한 상황이므로 재건축이나 재개발은 항상 많은 관심을 받고 있다. 특히 1990년대 대규모로 조성된 1기 신도시는 노후도가 심해지고 주민들의 주거 만족도가 떨어지면서 재건축이나 리모델링을 통해 새 아파트로 지어졌으면 하는 바람이 커져갔다. 더욱이 노후한 아파트가 신축 아파트로 바뀌면 아파트의 자산 가치도 오를 수 있다는 기대감도 한몫했을 것이다. 때마침, 20대 대통령 선거를 앞두고 후보자들은 앞다퉈 1기 신도시 재건축사업 추진을 약속했다. 당시 윤석열 대선 후보도 ‘1기 신도시 재정비 사업 촉진 특별법 제정’을 공약으로 내세우며 1기 신도시 주민들의 기대감을 증폭시켰다. 공약의 주된 내용은 정비 사업 인허가 절차 간소화, 안전진단 제도 규제 완화, 재건축 초과이익 환수제 완화, 용적률 500% 상향, 세입자 이주대책 등이었다. 이후 윤석열 정부가 출범하면서 120대 국정 과제에는 ‘주택 공급 확대, 시장 기능 회복을 위한 주거 안정 실현’ 항목에 ‘1기 신도시 특별법을 제정한 뒤 양질의 10만 호 이상 공급 기반’이 포함됐다. 하지만 1기 신도시의 마스터플랜 수립 시점을 2024년으로 미루면서 해당 지역 주민들의 반발이 생기자 국토교통부 장관이 수습에 나섰다. 그리고 2023년 2월 7일에 이르러서야 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’, 즉 ‘1기 신도시 특별법’의 주요 내용이 발표됐다.
특별법이 적용되는 대상은 택지조성 사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지로 1기 신도시를 비롯한 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 포함됐다. 그리고 노후계획도시 중 1기 신도시를 중점적으로 재건축하고 정비하기 위한 특별법을 마련했다. 임기 내 첫 착공해 2030년에는 입주를 마치겠다는 내용이다. 그래서 정부는 올해 안에는 1기 신도시에서 선도지구를 선정해 재정비 사업을 속도감 있게 추진하겠다는 계획을 가지고 올해 1월 31일 ‘노후계획도시정비 특별법 시행령 입법예고(4.27 시행)’를 했다. 법령에는 노후계획도시의 정의, 안전진단 면제 및 완화 기준, 공공기여 비율 등 구체적인 내용이 담기면서 1기 신도시들은 재건축 진행에 대한 기대감이 높아지는 상황이다.

과연, 선도지구로 선정될 가능성이
높은 곳은 어디일까?

정부는 지난 5월 22일 1기 신도시의 재건축을 본격화하기 위해 올해 안으로 최소 2만 6,000호+α(신도시별 1~2개 구역->다만, α 물량은 기준 물량의 50% 이내)로 분당 1만 2,000호, 일산 9,000호 등 최대 3만 9,000호까지 선도지구를 선정하겠다는 계획을 발표했다. 올해 선도사업 선정 이후에도 매년 일정 물량을 선정해 사업을 추진하고, 시장 여건에 따라 선정 물량 조정, 인허가 물량 관리, 이주 시기 분산 등을 시행하겠다는 계획이다. 그리고 정부는 시간을 단축할 수 있도록 적극 지원해 주되 일부 아파트를 우선 선정해 시범적으로 정비 사업을 진행하겠다고 했다. 구체적으로는 6월에 공모를 시작하고 9월에 제안서 접수, 국토교통부와 협의를 거쳐 11월에 최종 선정한다는 계획이다. 그다음 절차로 사업 시행 계획 및 시행자 등 선정 후 2027년에 선도지구들을 착공해 2030년에 첫 입주를 목표로 하고 있다. 일반적으로 1970~1980년대에 지어진 강남 3구 아파트들의 재건축 사업도 대략 15년 이상이 걸리는 데 반해 선도지구 선정부터 준공까지 6년 만에 마무리 짓겠다는 계획은 대단히 파격적일 수밖에 없다.
이처럼 1기 신도시의 아파트 단지들은 선도지구에 선정되기 위한 사전 준비에 돌입하고 있는데 정부에서는 일부 아파트 단지만 우선적으로 선정하기 위한 몇 가지 선정 방식과 기준을 확정했다. 선정 방식은 주택 유형에 관계없이 단일 기준에 따라 고득점 순으로 선정하되 지자체가 유형별로 안배할 수 있게 했다. 선정 기준은 국토교통부가 제시하는 ‘표준 평가 기준’을 기본으로, 지자체가 지역 여건을 고려해 세부 평가 기준과 배점을 조정할 수 있도록 했다.

선도지구의 성패를 결정짓는 가장 중요한
요소는 사업성!

최근 1기 신도시 중 일부 지역에서는 선도지구 선정에 대한 기대감으로 주민들의 통합 재건축에 대한 열의가 높아지자 아파트 매물이 줄고 매매가가 오르면서 신고가를 경신하는 모습들이 나타나고 있다. 하지만 선도지구로 지정되더라도 과연 정부의 계획대로 순조롭게 진행될 수 있을까? 하는 우려도 생기고 있다. 먼저, 정부에서는 2027년에 3만 9,000가구에 이르는 물량을 계획대로 착공하기 위해 하반기에 이주대책을 내놓겠다고 발표했지만 주민 개개인의 생활환경이 다른 만큼 난해한 문제가 될 수밖에 없을 것이다. 더구나 주민들이 짧은 기간 동안 이주를 하게 되면 인근 지역의 전세가가 급등해 전세 대란이 일어나고 매매가가 상승하는 부작용도 발생할 수 있기 때문이다. 그리고 무엇보다 가장 중요한 부분은 재건축 사업성으로 주민들의 추가 분담금 부담이 크지 않아야 할 것이다. 최근 사례들을 살펴보면 인건비와 공사비가 급등하면서 주민들의 추가 분담금이 늘어나고 결국 시공사와의 분쟁으로 이어져 사업이 지연되는 경우가 비일비재하기 때문이다.
마지막으로 재정비 사업이 정부의 계획대로 순조롭게 진행되려면 법적·제도적 뒷받침과 주민들의 동의, 지자체와 중앙정부의 협력 등 조화가 잘 이뤄져야 할 것이다.