코로나19 규제 완화 이후 회복세를
보이는 리테일 상권

2020년 초 국내에 코로나19가 발생한 이후 약 3년 4개월이 지나 ‘심각 단계’가 해제되었다. 정부에서 관련 사망자 수와 위험도가 크게 하락했고, 전체 면역력 증가와 의료 대응 역량 등 현재의 대응체계에서 안정적 관리가 가능한 수준이라 판단했기 때문이다. 좀처럼 끝날 것 같지 않던 코로나19 시대가 저물어가면서 서울의 주요 상권도 유동인구가 증가하며 거리마다 활기를 되찾아가고 있다. 특히, 명동 등 도심에서는 다양한 국가의 외국인 관광객이 밀려들면서 심심찮게 볼 수 있던 건물의 공실이 공사 현장으로 바뀌거나 신규 점포가 들어선 것을 자주 볼 수 있다. 일부 매장 앞에는 손님들이 줄을 서는 모습이 보일 만큼 빠르게 공실이 줄고 있는 상권이 있는 반면, 여전히 높은 공실률을 보이는 상권도 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드의 자료에 따르면, 올해 1분기 서울 가두 상권 평균 공실률은 21.4%로, 전년 동기 대비 4%p 하락했다. 특히, 명동은 글로벌 브랜드의 대형 플래그십 스토어는 물론, 뷰티나 잡화 등 중소 규모 매장도 연이어 오픈하면서 공실률이 전분기 대비 17.4%p 하락하는 등 공실을 가파르게 줄여가고 있다. 강남 지역은 1분기 공실률이 16.8%로 전년 동기 대비 5.8%p 하락했다. 신논현역 인근에 애플스토어 강남이 진출했고 파이브가이즈, 슈퍼두퍼 등 글로벌 버거 프랜차이즈가 연이어 진출하면서 대형 브랜드가 상권의 빈자리를 메워가고 있다. 반면, 가로수길의 1분기 공실률은 37.9%로 의류 브랜드의 폐점이 늘면서 중앙로의 공실이 소폭 증가하는 추세를 보이고 있다.

주요 상권 공실률

상권별 매출액(점포당 평균 월매출) 추이

성수동을 더욱 뜨겁게 달군 ‘디올 성수’

성수 상권 지하철 하차 승객 수

압구정로데오역 지하철 하차 승객 수

해외여행객 입국 현황

서울 명동 상권 공실률

외국인 관광객이 가장 선호하는
쇼핑 1번지, 명동

명동 상권은 지하철 4호선 명동역부터 지하철 2호선 을지로역에 걸쳐 분포하는데, 외국인 관광객 소비 의존도가 가장 높은 쇼핑 1번가다. 2016년 사드 배치, 2020년 코로나19, 중국의 한한령, 일본 제품 불매운동 등 이슈가 있을 때마다 외국인 관광객의 감소로 가장 큰 타격을 입은 상권이기도 하다. 명동의 특징은 대기업 브랜드부터 중저가 리테일 매장, 노점상까지 다양한 형태의 업종이 잘 어우러져 있다는 점이다. 중앙로는 코스메틱을 비롯한 잡화 등을 판매하는 브랜드의 플래그십 스토어가 몰려 있고, 명동길은 고층 빌딩 위주로 대형 의류와 뷰티 매장이 주를 이루고 있으며, 이면 지역은 보세 및 잡화나 식음 업종 매장이 자리 잡고 있다. 특히, 명동길은 오후 시간대에 노점상이 즐비하게 늘어서며 외국인의 입맛을 사로잡는 동시에 이색적 풍경을 연출하고 있다. 얼마 전부터는 일본·동남아시아·유럽 등 우리나라를 찾는 다양한 나라의 관광객이 가파르게 증가하며 상권도 빠른 회복세를 보이고 있다. F&B와 메디컬 업종이 강화되고, 중저가 화장품 로드숍 매장이 증가하는 한편, 내국인을 타깃으로 한 유명 브랜드의 플래그십 스토어도 늘어나고 있다. 한국관광공사에 따르면, 올해 1분기 외국인 관광객은 약 171만 명으로 전년 동기 대비 약 8배가 늘었고, 전분기와 비교해도 약 16% 증가했다. 대중 관계 악화로 중국 관광객의 증가는 답보 상태이지만, 일본인과 태국 등 동남아시아 관광객이 그 빈자리를 채워가고 있다. 공실률도 급격히 감소하고 있는데, 팬데믹 기간 동안 철수했던 패션 브랜드와 스킨푸드‧토니모리 등 화장품 브랜드가 명동에 재입성하거나 점포를 확대하는 분위기 덕분에 공실률이 전분기 대비 17.4% 하락했다. 다만 중국 정부의 단기비자 발급 중단 등의 영향으로 중국인 관광객의 방문이 늘지 않고 있어 완전한 회복세를 보이지는 못하는 상황이다.

팬데믹을 기회로 호황을 누리는
명품 상권, 청담동, 한남‧이태원

팬데믹 기간에 오히려 매출이 성장하며 ‘오픈런’ 현상까지 만들어낸 곳이 있는데, 이른바 명품을 파는 전문 매장이다. 명품 매장은 MZ세대 사이에 유행처럼 번지던 플렉스 문화나 팬데믹 기간 동안 나타나던 보복 소비로 폭발적 매출 성장을 기록하고 있다. 이런 흐름은 엔데믹 이후에도 지속되고 있는데, 세계적 명품 기업이 빠르게 성장하는 우리나라의 관심을 끌기 위해 서로 경쟁적으로 투자를 늘리고 있다. 이처럼 명품 소비처의 대표적인 곳으로 청담동과 한남동을 꼽을 수 있다. 우선, 청담동 명품거리는 갤러리아백화점부터 청담사거리까지 대로를 따라 형성된 패션과 문화의 거리이자 우리나라 최고의 명품 상권으로, 세계적 브랜드의 플래그십 스토어와 신발‧의류 등 다양한 패션 아이템을 모아놓은 편집매장이 밀집해 있다. 한남동 상권은 청담동이나 명동과 달리 즐길 거리가 풍부한 곳으로, 삼성가에서 꼼데길을 중심으로 부동산을 매입하며 변화하기 시작했다. 현재 지하철 6호선 한강진역부터 제일기획 주변까지 구호·띠어리·구찌·폴스타·비이커·에스프리 등 트렌디한 브랜드나 편집매장이 자리 잡으며 패션의 성지로 탈바꿈했다. 특히 구찌는 청담동에 이어 이곳에 단독 매장을 오픈해 화제가 되었는데, 주변에 구매력이 높은 부유층이 사는 고급 주택이 밀집해 있는 것을 고려한 선택일 것이다. 이 밖에 이태원로 이면을 중심으로 독특한 콘셉트의 F&B 매장이나 와인 숍, 파인다이닝 레스토랑, 프리미엄 베이커리등도 늘어났고, 현대카드 스토리지, 블루스퀘어, 리움미술관 등 복합문화공간도 즐비해 특색 있는 상권으로 각인되고 있다.

온라인에서 오프라인으로 진출하는
기업 증가

지난 수년 동안 온라인 플랫폼 회사가 소비자와의 접점을 늘리고 홍보를 강화하기 위해 체험형 공간을 꾸미거나, 매장을 신규 출점하는 등 오프라인으로 진출하는 경우가 늘고 있다. 오프라인에 진출한 대표적 패션 브랜드는 무신사·쿠어·커버낫·인사일런스 등으로 백화점이나 가두 상권 채널을 통해 브랜드를 폭넓게 알리고 신규고객도 창출하고 있다. 이 중에서도 눈에 띄게 성장하는 무신사는 2021년 5월 최초로 홍대 앞에 ‘무신사 스탠다드’를 오픈한 이후, 2022년 7월 강남 2호점을 거쳐 현재 성수동에 ‘무신사 타운’을 조성 중이다. 성수동에만 신사옥 등 다섯 곳의 부지를 동시에 개발하는 중으로, 무신사의 브랜드 가치를 높이는 동시에 부동산 시세차익까지 기대해볼 만하다. 이 밖에 체험형 오프라인 매장도 증가세인데, IFC의 발란 커넥티드 스토어나 압구정 머스트잇, 성수동 오프컬리(마켓컬리) 등 판매보다는 주로 문화 체험에 활용하는 공간을 통해 고객과의 접점을 늘리고 있다.

이처럼 코로나19 발병 이후 3년여 만에 이전의 일상이 회복되면서 주요 상권에도 신규 매장의 출점이 증가하고, 유동인구 또한 큰 폭으로 늘어나면서 상권마다 활기를 찾아가는 중이다. 각각의 상권마다 특징이 있고 갖춰 입는 옷들은 다양하지만, 주요 소비층으로 자리 잡은 MZ세대에게 맞는 ‘갬성과 특색 있는 콘텐츠’를 갖추려는 시도는 공통적인 분위기다. 이처럼 상권이 회복세로 돌아서면 부동산의 가치 또한 상승할 가능성이 높아지는데 “사람이 몰리는 곳에 돈이 몰린다”는 말처럼 트렌드에 맞게 옷을 갈아입는 상권은 더 높은 가치상승을 보이게 될 것이다. 따라서 부동산투자를 계획한다면 트렌드에 맞게 변화하는 상권은 어느 지역인지, 콘텐츠를 갖춰가는 상권은 어느 지역인지를 주의 깊게 관찰하고 분석해야 한다. 다시 말해서, 상권 분석은 부동산투자의 흥망성쇠와 직결되므로 상권의 흐름이나 트렌드의 변화를 잘 반영하고 있는지를 파악하는 것이 투자에서 중요한 포인트가 될 것이다.