TWO CHAIRS 웹진

[ WEALTH & ]Tax Story

재개발사업, 재건축사업 시
꼭 알아야 할

조합원입주권과 세금

낡은 주택을 새로운 주택으로 개발하는
과정에서 구^舊주택이 멸실한 이후 신축 주택으로
입주하기까지 오랜 시간이 걸린다.
세법에서는 이러한 새로운 주택으로
변화하는 과정에서 ‘조합원입주권’이라는
개념을 두고 과세에 활용하고 있다.
조합원입주권은 무엇이고 어떻게 과세되는지,
또 절세에는 어떤 방법이 있는지 알아보고자 한다.

Writer. 김문수
(우리은행 TAX컨설팅센터 세무자문역)

현재 정비사업은 크게 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 도정법)과 ‘빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법’(이하 소규모주택정비법)에 의해 구분된다. 도정법의 경우 주거환경사업, 재개발사업, 재건축사업 등 세 가지로 구분하며 소규모주택정비법은 빈집정비사업, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업, 소규모재건축사업 등 다섯 가지로 구분한다.
기존 조합원입주권은 도정법상 재개발사업 및 재건축 사업과 소규모주택정비법의 소규모재건축사업에서 ‘입주자로 선정된 지위’를 의미했다. 하지만 2021년 세법 개정으로 소규모주택정비법에서 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업을 2022년 1월 1일 이후 취득분부터 추가함으로써 조합원입주권의 범위가 확대되었다. 여기서 ‘입주자로 선정된 지위’란 구^舊주택을 보유하고 있으면서 정비사업조합의 조합원으로 취득한 지위(이하 원조합원)뿐만 아니라 관리 처분계획인가일 이후 조합원을 승계 취득한 지위(이하 승계조합원)를 포함한다. 다음 표 1에 서술한 지위 이 외의 입주할 권리(ex. 지역주택조합의 입주권, 직장주 택조합의 입주권)는 조합원입주권이 아니라는 사실을 주의할 필요가 있다.

입주자로 선정된 지위가
조합원입주권에 해당하는지 여부

법률	구분	조합원입주권 여부
도정법	주거환경개선사업	X
	재개발사업	O
	재건축사업	O
소규모주택 정비법	빈집정비사업	X
	자율주택정비사업	O (2022년 1월1일 이후 취득부터)
	가로주택정비사업	O (2022년 1월1일 이후 취득부터)
	소규모재개발사업	O (2022년 1월1일 이후 취득부터)
	소규모재건축사업	O

1. 조합원입주권으로 전환되는 과정

낡은 주택을 정비하는 사업은 일반적으로 조합 설립 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 철거 및 착공 → 준공 → 조합 해산으로 이루어진다. 이러한 진행 속에서 조합원입주권으로 전환되는 시점은 취득세·재산세·종합부동산세 및 양도소득세에서 차이를 보인다.
취득세·재산세·종합부동산세에서는 ‘구^舊주택 멸실일’을 기준으로 부동산이 조합원입주권으로 전환되고, 양도소득세의 경우 ‘관리처분계획인가일’을 기준으로 조합원입주권으로 전환된다.

2. 조합원입주권과 취득세

조합원입주권을 취득할 경우 권리의 취득 시점과 신규 주택의 완공 시점, 두 차례 각각 취득세를 납부해야 한다. 권리의 취득 시점에는 토지에 대한 취득, 신규 주택 완공 시점에는 건축물 부분의 취득으로 보아 각각 취득세를 부담하게 된다. 이때 주의할 점은 구^舊주택의 실질적 멸실 여부에 따라 주택의 취득, 토지의 취득으로 나뉘기 때문에 멸실 여부를 확인해야 한다. 현행 취득세법에서는 조합원입주권을 취득하는 시점에 구^舊주택이 멸실되지 아니한 경우 주택의 취득으로 보고 있고, 구^舊주택이 멸실된 경우 토지의 취득으로 보고 있기 때문이다.

조합원입주권과 취득세

구분	권리 취득 시점 (승계조합원)		주택 완공 시점 (원조합원 및 승계조합원)
구분	구^舊주택이 멸실되지 않은 경우	구^舊주택이 멸실된 경우	신축 건축물
취득 대상	구^舊주택	토지	건축물
취득 세율	주택취득세율 ( 1~12%)	유상취득세율 (4%)	원시취득세율 (2.8%)

도정법상 재개발사업 취득세 감면

구분	2019년 12월31일 이전 사업시행인가	2020년 1월1일 이후 사업시행인가
요건	정비구역지정고시일 현재 부동산의 소유자	정비구역지정고시일 현재 부동산의 소유자 및 취득세법상 1세대 1주택 (일시적 2주택 포함)
감면율	(전용면적 85㎡ 이하:100%)	전용면적 60㎡ 이하: 75% 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하: 50%

특히 도정법상 재개발사업의 경우 정비 기반 시설이 열악하고 노후 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하는 공익사업을 지원하기 위한 취득세 감면 특례가 존재한다. 재개발사업 ‘정비구역지정고시일 이전 부동산 소유자’에 한해 지방세특례제한법 제74조 제5항 제3호에 규정해 주택 완공 시점에 납부해야 하는 추가분 담금에 대한 취득세를 일부분 감면하고 있다.

3. 조합원입주권과 보유세

재산세와 종합부동산세로 구분할 수 있는 보유세에서 조합원입주권은 신축 주택이 완공되기 전까지 토지를 보유한 것으로 보기 때문에 토지에 대한 보유세를 부담하게 된다. 취득세와 마찬가지로 조합원입주권의 전환 시점이 구^舊주택의 실질적 멸실 시점이기에 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일인 6월 1일 구^舊주택의 실질적 멸실 여부를 주의해야 한다. 만약 재산세 및 종합부동산세의 과세 기준일인 6월 1일 구^舊주택이 멸실되지 아니한 경우 주택으로 보유세가 부과되며, 구^舊주택이 멸실된 경우 토지에 대한 보유세가 부과된다.

조합원입주권과 보유세

구분	과세 기준일(6월 1일) 구^舊주택이 멸실되지 않은 경우	과세 기준일(6월 1일) 구^舊주택이 멸실된 경우
과세 대상	주택	토지
재산세	주택분 재산세(0.1~0.4%)	토지분 재산세(0.2~0.4%)
종합부동산세	주택분 종합부동산세 (과세 제외~6%)	과세 제외(분리과세 토지)

과세 기준일 현재 구^舊주택 멸실 후 6개월이 지난 경우
종합부동산세는
분리과세 토지로 분류되어
종합부동산세 부담이 존재하지 않게 된다.

조합원입주권 양도 시 적용 세율

보유 기간	1년 미만	1년 이상~2년 미만	2년 이상
세율	70%	60%	기본 세율

4. 조합원입주권과 양도

1) 원조합원의 조합원입주권 양도
조합원입주권은 세법에서 특별히 만들어낸 개념으로 외관상 부동산을 취득할 수 있는 권리다. 하지만 실질적으로 구^舊주택의 연장으로서 속성을 지니고 있기에 여러 세목에서 과세상 어려운 문제가 있다.
특히 조합원입주권을 양도할 경우 원칙적으로 부동산을 취득할 권리의 양도로 비과세 및 조정대상지역의 다주택자에 대한 중과세가 적용될 여지가 존재하지 않는다. 다만, 실질적으로 구^舊주택의 연장으로 보기 때문에 보유 기간에 대해서는 주택의 양도소득세율을 부담하게 되며, 특정한 규정을 두어 비과세 또한 적용하고 있다. 이때 보유 기간은 원조합원의 경우 구^舊주택 취득일로부터 양도일까지, 승계조합원의 경우 조합원입주권 취득일로부터 양도일까지로 판단하게 된다. 장기보유 특별공제율의 경우 3년 이상 보유한 토지·건물에 적용한다. 따라서 원조합원은 구^舊주택의 보유 기간인 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간으로 판단하고, 승계조합원의 경우 장기보유특별공제율이 적용될 여지는 없다. 앞서 말했듯 조합원입주권의 실질은 구^舊주택의 연장선 에 있기 때문에 원조합원의 경우 일정 요건을 충족하면 비과세 혜택이 주어지고 있다. 다음에 서술하는 두 가 지 경우 조합원입주권을 양도할 때 비과세를 적용하고 있다.

① 조합원입주권 양도 당시 다른 주택이 없는 경우
(소득세법 제89조 제1항 제4호 가목)

가. 거주자일 것
나. 도정법 및 소규모주택정비법에 의한 원조합원의 조합원입주권일 것
다. 구^舊주택이 관리처분계획인가일 현재 비과세 요건을 충족할 것
라. 양도일 현재 다른 주택 및 조합원입주권, 분양권을 소유하고 있지 않을 것

위의 조건을 모두 만족한 경우 양도하는 조합원입주권은 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만, 구^舊주택의 관리처분계획인가일 현재 비과세 요건을 만족하지 못했더라도 관리처분계획인가일 이후 구^舊주택의 멸실일까지 실제 주택으로 사용했음을 증빙한다면 ‘다’의 비과세 요건인 보유 요건 및 거주 요건을 인정받을 수 있다.

② 조합원입주권 양도 당시 신규 주택을 취득한 경우
(소득세법 제89조 제1항 제4호 나목)

가. 거주자일 것
나. 도정법 및 소규모주택정비법에 의한 원조합원의 조합원입주권일 것
다. 구^舊주택이 관리처분계획인가일 현재 비과세 요건을 충족할 것
라. 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 조합원입주권을 양도할 것
마. 조합원입주권 양도일 현재 신규 주택 1개만 보유할 것

이 규정은 신규 주택 취득으로 인한 일시적 2주택 비과세 규정과 유사하다. 다만, 구^舊주택이 조합원입주권으로 전환된 후 1년이 지나지 않은 경우 신규 주택을 취득해도 되며, 중복 보유 기한 또한 무조건 3년이라는 점이라는 차이가 존재한다.

조합원입주권+신규 주택 비과세 및
일시적 2주택 비과세 비교

구분	조합원입주권+ 신규 주택 비과세	종전 주택+ 신규 주택 비과세
양도 대상	조합원입주권	종전 주택
신규 주택 취득 시기	없음	종전 주택 취득 후 1년 이후
중복 보유 기한	3년	조정대상지역: 1~3년 비조정대상지역: 3년

2) 승계조합원"의 종전 주택 양도 비과세 (소득세법시행령 제156조의2 제3항 및 제4항)
이 규정은 종전 주택을 보유한 상태에서 조합원입주권을 추가로 취득해 승계취득자가 된 후 종전 주택을 양도하는 경우에만 적용할 수 있는 비과세 특례 규정이다. 두 가지 조문을 비교하면 다음과 같다.

3) 원조합원에 대한 대체 주택 양도 비과세 (소득세법시행령 제156조의2 제5항)
구^舊주택을 가지고 있던 원조합원이 해당 정비 조합의 사업시행 기간 다른 주택(대체 주택)을 취득해 일정 요건을 갖춘 후 대체 주택을 양도하는 경우 비과세를 적용하는 특례 규정이다. 구^舊주택의 정비사업 이후 계속하여 거주할 목적에 대해 사업시행 기간 잠시 거주하기 위해 대체 주택을 취득했다가 양도하는 경우 비과세하는 규정이다.

승계조합원의 종전 주택 양도 시 비과세 규정

구분	종전 주택 보유 중 조합원입주권 승계취득 후 종전 주택의 양도
법령	소득세법시행령 제156조의2 제3항	소득세법시행령 제156조의2 제4항
조합원 입주권의 취득 시기	종전 주택 취득 후 1년 이후	2022년 2월 15일 이전: 제한 없음 2022년 2월 15일 이후: 종전 주택 취득 후 1년 이후
종전 주택의 양도 시기	조합원입주권 취득일로부터 3년 이내	조합원입주권 취득일로부터 3년이 지난 경우: 신축 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내
기타 종전 주택요건	종전 주택 비과세 요건 (보유 요건 또는 거주 요건)	종전 주택 비과세 요건 (보유 요건 또는 거주 요건) 신축 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내
사후 관리	없음	신축 주택이 완공된 후 2년 이내 세대 전원 이사 및 1년 이상 계속 거주

원조합원의 사업시행 기간 중
거주한 대체 주택 양도 시 비과세 규정

구분	원조합원에 대한 사업시행 기간 중 대체 주택 취득 후 양도
법령	소득세법시행령 제156조의2 제5항
취득 시기	사업시행인가일 이후 대체 주택 취득
양도 시기	신축 주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 2년 이내 대체 주택 양도
대체 주택의 비과세 요건	보유 요건 및 거주 요건 적용하지 않음 (단, 대체 주택에 1년 이상 거주)
사후 관리	신축 주택이 완공된 후 2년 이내이사 세대 전원 및 1년 이상 계속해 거주

이제까지 살펴본 비과세 및 절세의 각각 요건에 차이가 존재하며, 다소 난해하고 어려운 규정이 많다. 요소별로 꼼꼼히 판단해 절세 의사 결정에 도움이 되었으면 한다.