TWO CHAIRS 웹진

[ WEALTH & ]Real Estate

농지, 투기하지 말고
투자하자

최근 경기침체와 부동산 가격 조정 상황에도
불구하고 농지는 장기적으로 개발 잠재력과
양의
현금흐름을 가질 수 있어 안정적인
투자자산으로 여기고 있다. 다소 까다로운
농지 취득 자격만
갖춘다면 노후를 위한
매력적인 부동산 자산이 될 수 있다.

Writer. 남혁우
(우리은행 부동산투자지원센터 부동산 전문가)

최근 물가상승에 따른 금리인상과 경기침체 우려 등 거시적 투자 환경에 대한 불확실성이 커지고 있다. 투자 심리는 냉각되고 전통적 투자자산인 부동산과 주식은 가격 하향 조정 중이며, 최근 2년간 자산 급등 시기에 빚을 내어 투자한 ‘영끌족’에 대한 사회적 우려도 커지고 있다. 불확실성이 커짐에 따라 변동성이 큰 현재 시점에서 여유 자금을 활용한 분산투자 전략의 중요성을 느낀다. 이를 위해서는 ‘좋은 자산’을 포트폴리오에 편입하는 것이 선행되어야 한다. 투자의 귀재 워런 버핏에 따르면 좋은 자산이란 꾸준히 가치가 상승하고 양의 현금 흐름이 발생해 재투자를 통한 복리 효과뿐만 아니라 투자 원금 회수가 가능한 대상을 말한다. 배당주나 주거용 부동산 등은 위 조건에 부합하는 좋은 자산이 될 수 있으나, 현재 저렴하게 구입하는 것이 불가능할 뿐만 아니라 규제 정책과 글로벌 경기 흐름에 따른 변동성으로부터 상대적으로 취약하다. 대표적 투자 상품인 아파트의 매매가격 지수를 봐도 시기에 따라 가격 등락 폭이 존재 하는 것을 알 수 있다.

개발 잠재력과 양의 현금흐름이
장점인 농지 투자

여유 자금 일부를 활용해 농지를 자산 포트폴리오에 편입해보는 것은 어떨까. 농지란 지목이 전, 답, 과수원이거나 실제 농작물 경작지로 이용되는 토지를 말한다. 여유 자금을 활용해 합법적으로 저렴하게 취득하고 운용 할 수 있다면 지가 상승에 따라 조금씩이라도 꾸준히 가격이 상승해 타 금융자산 대비 안정적인 운용이 가능하다. 또한 직접 농업경영을 통해 판매 수익뿐만 아니라 추가 소득이 발생할 수 있어 노후를 위한 효율적인 자산 배분 전략이 될 수 있다.
도시화 현상이 가속화됨에 따라 개발할 수 있는 토지(자원)는 희소해지고 있다. 토지는 국가 용도 지역 체계에 따라 태생적으로 사용 용도가 정해져 있지만, 도시 관련 시설을 개발할 수 있는 토지가 줄어들수록 결국 농지를 활용한 도시개발 압력은 커질 수밖에 없다. 도시화 추세에 따라 경작할 수 있는 농지 면적은 지난 20년간 꾸준히 감소하는 추세다. 결국 농지는 상품을 만들기 위한 원자재 역할을 하지만, 그 면적이 감소함에 따라 점차 희소해지고 있는 것이다. 농지는 이처럼 개발 잠재력이 존재하는 토지이며, 장기 보유할 수 있다면 시세차익도 가능하다. 또한 개인 간의 임대, 농지은행 위탁 그리고 농지 연금 수령 등 보유 기간 동안 양의 현금흐름 창출이 가능해 은퇴를 대비한 노후 자산으로 고려해봄 직하다.

경작 가능 면적 추이

LH 투기 사태 이후 농지법 개정으로
취득 심사 강화

지난해 신도시 조성 시 수용에 따른 토지 보상을 노린 LH 직원들의 투기 사건이 사회적 이슈였다. 신도시 개발 예정 지역의 농지를 농업경영 혹은 주말 영농 체험 목적 취득으로 위장 신고하고, 이를 취득해 개발사업 진행 시 원주민에게 보상하는 토지 보상을 노린 투기 사건이었다. 용도 지역상 비도시지역의 농지를 취득할 경우 ‘경자유전耕者有田과 재촌·자경’의 원칙이 적용된다. 즉 농사를 직접 짓는 농업인·농업법인이나 농지 소재지 연접 또는 동일 시·군·구에 거주하거나 농지로부터 직선거리 30km 이내 거주자만 농지를 취득할 수 있다.
그런데도 LH 직원들은 어떻게 농지를 취득할 수 있었을까? 농지를 취득할 경우 농업경영 계획서 작성을 통해 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 하지만 농업경영 계획서 내에 실제 농업경영 여부를 판단할 수 있는 구체적 기준이 없어 사실상 관할 행정청 담당자의 재량 판단에 의해 농지취득자격증명을 발급받을 수 있었다. 또한 농지를 취득한 이후 실제로 농업경영을 하지 않고 불법 임대를 하는 사례도 발견되었다. 소규모 농지 규모 (1,000㎡ 미만)이면서 주말 영농 체험 목적 농지의 경우 농업경영 계획서 작성이 불필요해 300평 정도의 농지를 취득하는 것 역시 수월했을 것으로 유추한다. 통상 농지 관리 대장(농지원부)을 통해 농지 현황을 관리하는데, 구 농지법에 따르면 1,000㎡ 이상 농업인이 보유한 농지에 대해서만 장부화해 관리하도록 명시되어 있어 소규모 농지의 경우 사후 관리 역시 부실했을 것으로 추측한다.
따라서 LH 사태를 계기로 농지 신규 취득 시 직접 농업 경영 여부에 대한 심사 강화, 불법 운영 중인 농지에 대한 벌칙 조항 신설, 주말 영농 체험 목적 용도 농지 취득 제한 강화 등을 골자로 한 농지법 개정이 시행되었다.

LH 사태 이후 농지법 개정 사항

구 분	변경 전	변경 후
농지원부 작성 대상 기준 (농지 관리 대장)	• 농업인·농업법인(세대별) • 1,000㎡ 이상 토지 및 330㎡ 이상 농업용 시설 설치 • 농업인 주소지 관할 행정청 심사	• 면적 제한 없이 필지별로 모두 작성 • 농지 소재지 관할 행정청 심사 • 토지대장 같은 공적 장부화 및 관리
농지위원회 감독 지침 마련		• 토지거래허가구역(투기지역) 내 농지 취득 시 • 농업법인의 농지 취득 시 • 1필지 농지를 3인 이상 공유지분으로 취득 시 • 농지 소재지 시·군·구(연접지 포함) 비거주자가 해당 소재지 농지 최초 취득 시
농지 이용 실태 정례화 농지취득 자격증명 발급 심사 강화	취득 농지 면적, 노동력, 소유 농지 이용 실태, 농업기계 확보 방안 기재	• 매년 1회 이상 농지 이용 실태 전수조사 • 농업경영 계획서 내 영농 경력, 직업, 경작 거리 신설 및 증빙서류 제출→농지위원회 심의
주말 영농 체험 목적 농지 취득	• 농업진흥지역 여부 상관없이 1,000㎡ 미만의 농지 취득 가능 • 농업경영 계획서 작성 없이 농지취득자격증명 발급 심사 가능	• 농업진흥지역 내 농지 취득 및 소유 불가 • 주말 영농 체험 목적 용도 영농계획서 신설: 수확 시기, 직업 기재 등 농지취득자격증명 발급 심사 강화
벌칙 조항 신설		• 농지취득자격증명 거짓 또는 부정 발급: 토지 가액 벌금 또는 5년 이하 징역 • 불법 임대차 및 위탁경영: 2,000만원 이하 벌금

농지 투자, 농지법 위반 없는
정당한 취득 선행

서두에 언급했듯이 합법적인 방법으로 농지 취득이 가능하다면 노후 대비와 효율적 자산 배분 관점에서 농지는 괜찮은 투자 대안이 될 수 있다. 농지법 개정으로 법령이 강화된 현시점에서 법 위반 없이 정당하게 농지를 취득할 수 있는 방법은 무엇일까?
첫째, 농지법에 명시되어 있는 농업인 자격을 갖추고 직접 농업경영을 목적으로 농지를 취득하는 것이다. 앞서 언급한 경자유전 및 재촌·자경의 원칙하에 1,000㎡ 이상의 농지 경작 또는 연내 90일 이상 농업 종사, 축산업·곤충(굼벵이)·벌꿀 통 10대 양봉, 연간 120만원 판매액 충족(수입 및 비용 증빙) 중 하나의 조건만 충족한다면 가능하다.
둘째, 세대별 합산 기준 1,000㎡ 미만 농업진흥지역 외 농지를 주말 영농 체험 목적으로 취득하는 경우 직접 농업경영 없이 소유할 수 있다.
셋째, 1만㎡ 이내 농지를 상속으로 취득했다면 직접 농업경영 없이 개인 간의 임대 또는 한국농어촌공사 위탁 경영이 가능하다.
넷째, 1996년 1월 1일 이전부터 소유해온 농지 현재 임차 중인 농지의 임대인 지위 승계 시, 주거·상업·공업지역(도시지역) 및 도시계획시설 내 농지, 농업진흥지역 외 2만㎡ 미만 영농 불리 여건 농지의 경우 직접 농업경영 조건 없이 취득할 수 있다.

농지, 정당하게 취득했다면
어떻게 활용할까?

합법적으로 농지 취득이 가능한 것을 확인했다면 시세 차익과 현금흐름이 효율적으로 발생할 수 있는 농지를 찾아봐야 한다. 우선 보유(예정) 중인 농지가 개발 가능성이 있는지 꼼꼼히 들여다볼 필요가 있다. 농지 가격은 시간이 지남에 따라 지가 상승을 통해 꾸준히 우상향한다. 만약 개발이 가능하다면 자산 가치 상승에 따라 드라마틱한 가격 상승을 보여주기도 한다.

① 기존에 보유한 농지가 도시개발사업으로 인해 수용된다면 어떨까. 소유 면적과 감정평가 금액에 따라 대토(토지 보상) 또는 신규 조성된 택지지구 내 분양권을 갖게 되어 기대수익이 커지고 가격 상승이 가능할 것이다. ② 도시지역 내 시가지 예정지 인근 농지를 취득한다면 농지법을 적용받지 않아 개발과 운용이 용이하다. 즉 직접 농업경영이 불필요하고, 농지 전용(농작물 경작 이외의 목적으로 농지 사용) 허가 없이 개발 및 임대가 가능해 시세차익이 가능하다. 시가지 예정지는 특별시·광역시·시·군에서 10년 단위로 발표하는 도시기본계획을 통해 확인할 수 있으며, 지자체 도시계획 포털에 접속해 누구나 쉽게 확인할 수 있다. ③ 용도 지역상 계획관리지역(도시지역 편입이 예상되는 지역 또는 제한적 개발이 가능한 구역)의 농지를 구입하는 것도 좋은 전략이 될 수 있다. 계획관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역 등 타 지역 대비 개발이 용이한 장점이 있다. 따라서 농지를 일정 기간 직접 농업경영, 임대 또는 위탁경영한 후 수월한 농지 전용을 통해 전원주택 수요자에게 매도할 수 있다.

농지와 아파트 가격 증감률 추이

임차료, 연금 등 노후를 대비한 은퇴 자산으로서의 농지

소유한 농지가 용도 지역상 도시지역 내 녹지지역 또는 비도시지역에 있다면 면적에 상관없이 한국농어촌공사에 위탁해 임대 사업을 할 수 있다. 단, 농업인으로서 영농 경력을 인정받아야 한다. 주말 영농 체험 목적으로 농지를 최초 취득했다 해도 농업인 자격을 갖춘 영농 경력이 인정된다면 위탁이 가능하다. 한국농어촌공사를 통해 임대 사업 시 산정되는 월 임차료는 인근 시세를 따르며, 월 임대 수입의 5%를 수수료로 공제한 나머지 금액을 매달 수령할 수 있다.
또한 농지 관리 대장, 영농 경력 확인서, 보전 직불금(농업 관련 재화 구입 시 지원금) 수령 자료를 근거로 영농 경력 5년 이상을 충족한다면 만 65세에 2년 이상 보유한 재촌·자경한 농지를 담보로 월 최대 300만원(배우자 합산 최대 600만원) 한도 내에서 연금을 신청할 수 있다. 농지 연금은 종신 정액형과 총수령액 30% 일시 인출형 등 다양한 지급 방식 중 선택 가능하고, 연금 수령과 함께 별도 임대가 가능해 매월 영농 소득이 추가로 발생 할 수 있다. 또한 타 연금과 중복 수령이 가능하다. 8년 이상 영농 경력이 있다면 농지를 추가로 매입해 농지 연금 수령액을 증가시킬 수도 있다. 농지법에 따르면 8년 이상 자경한 자는 임대 또는 위탁 방식으로 농지를 보유 할 수 있기 때문이다. 이처럼 8년 이상 영농한 자가 새로운 농지를 취득한 후 2년이 지난 시점에 해당 농지를 담보로 연금을 신청한다면 최대 300만원 한도 내에서 수령 금액을 증가시킬 수 있다. 한국농어촌공사 보도자료에 따르면 전국 농지 연금 평균 수익률은 2021년 종신 정액형 기준 연 4%다.

경매 활용, 농지 연금 수익률 개선과 취득 금액 일부 회수 가능

연금 지급 시 총수령 가능 금액은 담보물 평가 금액으로 결정된다. 농지 연금 신청 시 담보물 평가 금액은 공시가 100% 또는 감정가의 90% 중 선택할 수 있다. 만약 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰받아 농지 연금을 추후 수령 한다면 실질 투자수익률은 높아질 수밖에 없다.
예를 들어 감정가 2억2,800만원인 경매 물건(농지)이 유찰되어 최저가 7,800만원이라고 가정해보자. 만약 7,800만원에 낙찰받는다면 감정가 2억2,800만원의 90%인 2억원으로 농지 연금 신청 시 담보물 평가금액으로 받을 수 있다는 의미다. 평균 수익률 4%를 적용해 종신 정액형으로 단순 계산 시 월 66만원을 수령할 수 있다. 하지만 실제로 7,800만원에 구입했으므로 (66만원×12개월)/7,800만원으로 계산하면 수익률은 10.15%이며, 이는 전국 평균 수익률 4%를 크게 상회하는 것이다. 또한 경매를 통해 저렴하게 취득한다면 일시 인출형 방식을 활용해 자금을 효율적으로 운용할 수 있다. 담보물 감정평가 금액에 따라 산출된 총 연금 수령액 중 30%를 현금으로 인출하고 나머지 금액에 대해서만 매월 연금으로 수령할 수 있다. 일부 인출한 현금을 통해 취득 금액 일부를 회수하고 다른 자산에 투자하거나 생활자금 등으로 활용할 수 있다.

은퇴 후 노후 대비를 위한 효율적 자산

역사적으로 농지는 변동성이 적으면서 꾸준히 가격이 우상향했다. 지난 10년간 전국 농지 지가 증감률과 아파트 매매가격 증감률을 비교해보면 농지와 아파트는 각각 24.92%, 25.15%로 유사한 상승률을 보였다. 하지만 농지는 안정적인 가격 우상향을 띠지만, 아파트는 가격 등락 폭이 발생하면서 우상향하는 것을 볼 수 있다. 상대적으로 투자 환경과 경기에 덜 민감한 농지가 좀 더 안정적인 투자라 할 수 있다. 앞서 언급했듯이 여유 자금을 활용해 취득한다면 장기 보유가 가능하고, 개발 잠재력이 존재해 시세차익이 가능하다. 또한 보유 기간 동안 연금, 임대 등을 통해 양의 현금흐름이 창출되어 은퇴 후 제2의 월급이 될 수 있다. 은퇴(예정)자가 5년 이상 직접 영농을 통해 영농 경력을 쌓으며 판매 수익을 얻고, 이후 농지 연금과 임대를 활용해 월 소득 수익을 얻을 수 있다면 은퇴 후 든든한 자산이 될 수 있을 것이다. 부동산 투자에 관심을 가질 때 개발 가능성이 있는 농지를 신중하게 찾아보고, 자산 포트폴리오에 일부 편입해보는 것은 어떨까.