[ WEALTH & ]Tax Story
2022년 달라지는
종합부동산세
종합부동산세에 대한 세부담 적정화와 부동산 세제 정상화를 위한 세법 개정안이 발표됐다.
특히 종합부동산세 개편안은 그동안 다주택자에게 부여하던 과도한 세부담을 덜어주는 방향으로 바뀌었다.
이번 개편안에서는 무엇이 달라지고, 언제부터 적용 가능한지 알아보자.
Writer. 양동현
(우리은행 TAX컨설팅센터 세무자문역)
정부는 지난 7월 21일 ‘2022년 세법 개정안’을 발표하며 종합부동산세에 대해 세부담 적정화와 부동산 세제 정상화를 위한 여러 가지 개편안을 제시했다. 주택 수에 따른 차등 과세를 가액 기준 과세로 전환해 세율 조정, 기본공제 금액 상향, 고령자·장기보유자 종부세 납부 유예 도입, 일시적 2주택 등 1세대 1주택자 주택 수 종부세 특례 등을 포함시켰다. 이번 발표로 다주택자의 무거웠던 종합부동산세 부담이 많이 줄어들 것으로 예상한다. 달라지는 개정안에 대해 자세히 알아보자.
종합부동산세의 과세체계
개정 세법을 알아보기 이전에 종합부동산세의 과세체계를 아는 것이 개정 세법을 이해하는 데 도움이 되므로 이에 대해 먼저 알아보도록 하겠다.
(인별 주택 공시가격 합계액-기본공제 금액)×공정 시장가액 비율×세율
종합부동산세는 전국의 인별 주택 공시가격 합계액에서 일정 기본공제 금액을 차감한 후 시행령으로 정해진 공정 시장가액 비율을 곱하고(종합부동산세 과세표준이라 한다), 여기에 세율을 곱하면 종합부동산 세액이 나온다. 이렇게 나온 세액에서 미리 납부한 재산세를 일정 금액 공제해주면 산출 세액이 되며, 1세대 1주택자와 같은 세액공제와 세부담 상한을 적용하면 최종 납부할 세액이 나온다. 공정시장가액비율은 2022년 100%를 적용할 예정이었으나 시행령으로 개정해 60%로 변경한 상황이다. 시행령으로 이미 공정시장가액비율이 60%로 줄어든 상황에서 추가로 나온 종합부동산세 본법의 개정 사항에 대해 좀 더 알아보자.
2022년 종합부동산세 세제 개편안
① 주택분 종합부동산세 세율 및 세부담 상한 조정
• 세율 세부담 적정화, 부동산 세제 정상화를 위해 주택 수에 따른 차등 과세를 가액 기준 과세로 전환하고 세율 조정
| 과세표준 | 2018년 이전 |
2019~2020년 | 2021년 이후 | 개정안 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 일반 | 다주택 | 일반 | 다주택 | |||
| 3억원 이하 | 0.5 | 0.5 | 0.6 | 0.6 | 1.2 | 0.5 |
| 3억~6억원 | 0.7 | 0.9 | 0.8 | 1.6 | 0.7 | |
| 6억~12억원 | 0.75 | 1.0 | 1.3 | 1.2 | 2.2 | 1.0 |
| 12억~25억원 | 1.0 | 1.4 | 1.8 | 1.6 | 3.6 | 1.3 |
| 25억~50억원 | 1.5 | |||||
| 50억~94억원 | 1.5 | 2.0 | 2.5 | 2.2 | 5.0 | 2.0 |
| 94억원 초과 | 2.0 | 2.7 | 3.2 | 3.0 | 6.0 | 2.7 |
• 법인 현행 일반 3.0%, 다주택 6.0% 단일 세율 → (개정안) 2.7% 단일 세율
• 세부담 상한 현행 일반 150%, 다주택 300% → 150%로 단일화율
• 적용 시기 2023년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용
현행 종합부동산세의 세액 산출 시 적용하는 세율은 일반세율과 중과세율 두 가지 세율이 존재한다. 3주택 이상 보유자(조정대상지역 2주택 보유자 포함)는 1.2~6.0%의 중과세율을 적용했는데, 이는 1주택자와 다주택자 간 주택 수에 따른 세부담의 격차를 과도하게 만드는 결과를 가져왔다. 이번 세법 개정을 통해 세부담 격차를 해소하고 담세력에 맞는 과세를 위해 다주택자 중과 제도를 폐지하고, 기존 주택 수 기준 과세에서 주택 가액 기준 과세로 전환하고자 하는 것이다.
② 주택분 종합부동산세 기본공제 금액 상향
• 일반 현행 6억원 → 9억원*(2023년부터 적용)
• 2006년 이후 기본공제 금액 조정이 없었던 점, 2018~2022년 동안 공동주택 공시가격 상승률(63.4%) 등 감안
• 1세대 1주택자 현행 11억원 → 12억원*(2023년부터 적용)
• 공동주택 공시가격 상승(2022년 17.2%), 양도소득세와의 고가 주택 기준 통일
• 적용 시기 2023년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용
인별 주택 공시가격 합계액에서 차감하는 기본공제 금액은 현행 6억원(1세대 1주택자 11억원)에서 현재 주택 가격 수준에 맞게 현실화해 9억원으로 상향 조정했으며, 1세대 1주택자에게 적용하는 공제금액도 양도소득세 비과세 기준 금액과 동일하게 12억원으로 상향 조정했다.
③ 1세대 1주택자 종합부동산세 특별 공제 도입
• 2022년 한시적으로 1세대 1주택자에 대해 종합부동산세 기본공제 금액 11억원에 더해 3억원 특별 공제 적용
(과세 기준 금액이 11억원 → 14억원으로 상향되는 효과)
• 적용 시기 2022년에 납세의무가 성립하는 분에 대해서만 적용
2023년부터 시행할 예정인 가액 기준 세율 인하 및 기본공제 금액 상향 세법 개정에 앞서 1세대 1주택자의 종합부동산세 부담을 주택 가격 급등 전인 2020년 수준으로 맞추기 위해 올해 한시적으로 11억원인 기본공제 금액에 3억원의 특별 추가공제를 제공해 총 14억원의 공제를 받을 수 있게 한다. 또한 이미 시행령을 변경해 공정시장가액비율을 60%로 낮추어 올해 1세대 1주택자의 종합부동산세 부담을 덜어줄 예정이다. 3억원 특별 공제는 2022년 올해만 적용한다.
④ 고령자·장기보유자 종합부동산세 납부 유예 도입
• 현금 유동성이 부족한 고령자·장기보유자에 대해 해당 주택 상속, 증여, 양도 시점까지 종합부동산세 납부 유예
요건 ➊ 60세 이상 또는 5년 이상 보유 ➋ 1세대 1주택자 ➌ 총급여 7,000만원 이하(종합소득 금액 6,000만원 이하) ➍ 종합부동산세 100만원 초과
• 적용 시기2022년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용
매년 6월 1일 기준으로 주택의 실질적 소유자는 공시 가격에 따라 재산세와 종합부동산세를 납부하게 된다. 하지만 직장을 퇴직했거나 운영하던 사업을 정리해 일시적 또는 장기적으로 현금 유동성이 부족한 사람은 있기 마련이다. 이러한 유동성이 부족한 상황에서는 종합부동산세를 납부하기 어려울 수 있으며, 세금을 납부하지 않은 경우 세무서에서 압류 등 강제처분에 들어갈 수 있다. 따라서 재산상 큰 피해를 볼 수 있기 때문에 1세대 1주택자이면서 고령자·장기보유자가 일정 요건을 충족한 경우 해당 주택 처분 시점까지 종합부동산세 납부 유예를 도입했다.
⑤ 일시적 2주택 등 1세대 1주택자 주택 수 종합부동산세 특례
종합부동산세는 1세대 1주택자에게 큰 혜택을 주는데, 바로 세액공제다. 연령에 따른 세액공제(20~40%)와 보유 기간에 따른 세액공제(20~50%)로서 중복 공제가 가능하며, 최대 한도 80%를 두고 있다. 불가피한 사유로 주택을 취득한 경우까지 다주택자로 1세대 1주택에서 제외하면 세액공제의 큰 혜택을 못 받을 수 있으므로 일시적 2주택, 상속 주택, 지방 저가 주택 중에서 일정 요건을 충족한 경우는 1세대 1주택자 판정 시 해당 주택은 주택 수에서 제외한다. 주택 수 계산에서만 제외해 1주택인지 여부를 판단하고, 해당 주택의 공시가격은 과세표준에 합산해 계산한다.
1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외 요건
| 구분 | 적용 요건 |
|---|---|
| 일시적 2주택 |
• 이사 등으로 신규 주택 취득 후 2년 내에 종전 주택을 양도하는 경우 |
| 상속 주택 |
• (저가 주택 또는 소액 지분) 기간 제한 없이 주택 수 제외 - 가액 요건: 공시가격 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 - 지분 요건: 40% 이하 • (기타) 5년간 주택 수 제외 |
| 지방 저가 주택 |
• ➊ 1세대 2주택자 ➋ 공시가격 3억원 이하 ➌ 소재지 요건* * 수도권·특별자치시(읍·면 지역 제외), 광역시(군 지역 제외) 외의 지역 |
| 적용 시기 : 2022년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용 |
|
➊ 일시적 2주택 ➋ 상속 주택 ➌ 지방 저가 주택에 대해서는 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외(과세표준에는 합산해 과세)
세법 개정안이 통과되어 실제 시행하려면 많은 절차를 거쳐야 하는데, 입법예고 등을 거쳐 국회 본회의를 통과해야 한다.
공정시장가액비율이 100%에서 60%로, 시행령으로 이미 개정된 상황에서 종합부동산 세법 개정안까지 통과되면 기존
다주택 보유자의 종합부동산세 부담은 많이 감소할 것이다. 원안대로 통과될지, 일부 수정되어 통과될지는 신문 기사나 뉴스 등을 통해 접할 수 있을 것이다. 부동산시장의 전망에 대한 의견이 분분한 요즘, 종합부동산세의 개정 내용도 주택 보유
당사자의 처분·보유·추가 구입 등 의사결정에 많은 영향을 미칠 것이다.