수익률 계산법

한편, 자본 수익률은 부동산을 매각할 때 발생한 매각 차익을 매입 당시 가격으로 나눈 것으로, 부동산 가치가 변화해서 발생한 수익의 비율을 의미한다. 위에서 예로 든 100억원을 주고 매입한 상업용 부동산을 팔 때 120억원을 받고 팔았다면 20억원의 매각 차익이 발생한 것이고, 이를 당초 구입한 가격인 100억원으로 나누어 20%의 자본 수익률을 구할 수 있다. 그리고 위 두 수익률을 합친 것이 투자 수익률로, 위에서 예로 든 건물을 1년간 운영한 후 매각했다면 소득 수익률 7%와 자본 수익률 20%를 합쳐 투자 수익률은 27%가 된다.

연도별 소형 상업용 부동산의
자본 수익률과 소득 수익률 추이

잠재 가치를 알아보는 선구안이 필요한 때

2022년 들어 상업용 부동산 거래량이 감소한 것은 사실이다. 하지만 연도별 1분기 거래량을 비교해보면 전년도에 비해 줄어들긴 했지만, 다른 해의 거래량과 비교해 크게 감소하지 않았다는 것을 알 수 있다. 게다가 2022년 들어 전년 말 대비 공실률도 소폭 낮아지고, 집합 금지가 풀리면서 주요 상권 위주로 다시 유동 인구가 늘고 있다. 즉 폭락의 가능성은 낮아 보인다는 이야기다. 하지만 모든 상업용 부동산의 미래 가치가 보장되는 것은 아니다. 앞에서 언급한 금리 상황이나 온라인 발달에 따른 오프라인의 상대적 위축, 아직 완전히 종결되지 않은 코로나19 팬데믹 등 위협 요소도 분명 존재한다. 그러므로 선구안이 더욱 중요해진 시장이라고 봐야 한다. 이젠 자본 수익률도 중요하지만 소득 수익률도 충분히 고려해봐야 하는 것이다. 그럼 어떤 부동산을 관심을 가지고 주의 깊게 살펴보아야 할까? 주변에 비해 저평가된 가격이거나, 리모델링등을 통해 수익을 개선할 수 있는 가능성이 있는 부동산을 꼼꼼히 들여다볼 필요가 있다. 물론 아무리 싸다고 해도 활용도가 극히 낮거나, 주변 임대 시장이 완전히 침체되어 장기 공실이 예상되는 부동산은 피해야 한다. 싸게 사긴 했지만 주변 시세 역시 낮은 거래 사례에 따라 낮아질 가능성도 크고, 무엇보다 금리 상승기엔 대출이자가 높아져 장기 공실의 관리 비용과 맞물려 오히려 손실이 발생할 수 있기 때문이다. 이런 경우 환금성은 더욱 낮아져 자칫 골칫덩어리가 될 수 있다.
만약 주변 건물들이 공실이 별로 없고 유동 인구도 제법 있는데, 매물로 나온 부동산만 공실이 많거나 노후도가 심해 비교적 저렴하게 나왔다면 눈여겨볼 필요가 있다. 매입 후 리모델링이나 임대 개선을 통해 가치 상승이 가능하기 때문이다. 금리가 올라간다고 쉽게 상업용 부동산 투자를 포기하기보다 수익률 개선을 통해 가치 상승이 가능한 좋은 매물을 꼼꼼히 찾아보는 것이 더 유용한 전략인 것이다.

연도별 1분기 소규모 상업용 부동산 거래량