상장 리츠와 공모펀드의 공통점은 비교적 적은 금액으로 우량한 대형 부동산에 투자할 수 있고, 일반 금융 상품과 비교할 경우 안정적이면서 높은 수익률을 기대할 수 있으며, 경험이 풍부하고 전문성을 갖춘 자산 운용 전문 인력이 운영한다는 점이다. 또한 투자자들은 정기적으로 임대 수익과 매각 차익에 대해 배당을 받게 되는데, 배당소득에 대한 세금은 투자금 5,000만원 이하, 3년 이상 투자할 경우 배당소득에 대해 9.9%로 분리과세되지만 5,000만원 이상의 투자금에 대한 배당 수익은 금융소득종합과세 대상이 된다는 점이다. 반면 차이점으로 상장 리츠는 부동산 회사의 주식을 매입해 배당을 받는 구조인 ‘주식회사’ 형태로 영속이 가능하고 투자자인 주주의 결정에 따라 운용되지만, 공모펀드는 부동산 매입이나 개발 대출에 투자하고 투자 수익을 받는 방식으로 투자자들로부터 일상적 운용 지시를 받지 않고 운용사가 직접 의사 결정을 하므로 소유자들의 의사 결정에 미치는 영향이 제한적일 수밖에 없다. 또한 투자금은 3~5년간 만기를 정해 운용하는데, 중간에 환매가 불가능한 특성이 있다. 이렇듯 상장 리츠와 공모펀드의 특성 중 가장 큰 차이점은 상장 리츠의 경우 투자자가 유동화를 원하면 언제라도 한국거래소에서 주식 매매를 통해 현금으로 유동화할 수 있으며, 매각 시 주식의 시세 차익에 대해서도 ‘소액주주 양도 차액 비과세’에 해당되어 양도소득세가 없기 때문에 투자 수익을 극대화할 수 있다는 점이다. 이처럼 두 상품을 비교해보면 투자자 입장에서는 공모펀드보다 상장 리츠가 더 장점이 많다고 볼 수 있다.

정부의 공모・상장 리츠 활성화를 위한
개선 필요성 및 주요 내용

정부는 이전에도 수차례 리츠 활성화 대책을 발표한 바 있지만, 리츠 회사나 투자자들의 기대에는 다소 부족했다는 평가가 많았다. 그 이유는 리츠의 특성상 일반 투자자에 대한 공모를 원칙으로 한 인가제로 금융위원회 및 국토교통부의 인허가 기간이 길고 엄격할 수밖에 없어 투자 대상의 매각 의사에 변동이 생기는 경우가 많아 실질적 리츠 상품 출시까지 여의치 않았기 때문이다. 또한 우리나라는 리츠 시장의 빠른 성장에도 불구하고 미국・독일・일본 등 선진국의 리츠 시장과 비교할 때 규모와 성숙도에서 여전히 부족하고, 그동안 공모 리츠가 유동성이 부족한 비상장 위주로 성장해 개인투자자 입장에서 접근성 확대를 위해 제도를 개선할 필요성이 제기되고 있었다.
그래서 정부는 지난 1월 13일 국민이 보다 안전하고 편리하게 리츠에 투자할 수 있는 여건을 조성하고자 ‘공모·상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안’을 발표했다. 다시 말해 리츠의 특성을 고려해 규제를 합리화하고 자금 모집 관련 애로를 해소해 상장 리츠를 활성화하며, 공모·상장 리츠 운영 및 업계에 상장 유인을 부여함으로써 우량 리츠에 대한 투자 기회를 개인에게 확대하고 비전문 일반인도 안심하고 투자할 수 있는 환경을 조성하고자 한 것이었다. 이에 정부는 1분기 내 부동산투자회사법을 개정하고, 상반기 내 하위 법령 개정 추진을 계획하고 있다.
주요 내용을 살펴보면 첫째, 공모 리츠와 공모 리츠 자산 관리회사 인가 시 금융위 협의 사항 심사가 중복적으로 이루어지는 절차를 간소화하기 위해 연기금・공제회 등 전문 기관투자자가 30% 이상 투자할 때 등록제를 적용하며, 사업 계획 검토를 생략해 신속한 등록이 이루어질 수 있도록 절차를 개선한다.
둘째, 리츠에 대한 공정거래법상 지주회사 규제 등을 합리화하고자 모자母子 구조의 대형 상장 리츠(5,000억원 이상)에 대한 지주회사 규제를 완화해 우량 리츠의 상장이 증가하도록 지원할 예정이다.
셋째, 국민들의 노후 대비를 위해 활용하는 연금저축펀드를 통해 공모·상장 리츠에 투자할 수 있도록 허용한다. 넷째, 투자 유형의 다양화를 위해 이미 도입한 뉴딜 인프라 리츠 관련 사회 기반 시설도 리츠 부동산 자산에 포함 될 수 있음을 명확히 하고, ‘사업 시행 법인(SPC)에 대한 대출’이 가능하게 할 예정이다.
다섯째, 금융기관・공적 자금・연기금 등 대형 자금이 공모·상장 리츠의 최대주주(앵커)가 되어 자금 조달과 자산의 관리 운영을 지원함으로써 리츠의 신뢰성을 높이도록 할 계획이다.
여섯째, 차세대 리츠정보시스템을 개발하고, 리츠 공모시 청약 정보 안내를 확대해 일반 투자자의 접근성을 향상할 예정이다.
일곱째, 부동산투자회사법에 따른 인가가 없는 경우 ‘리츠’라는 명칭 사용을 제한해 리츠 명칭을 악용한 기획 부동산을 차단한다.
여덟째, 투자자를 보호하기 위한 전문성·건전성 관리 강화 및 장기간 리츠 미수탁 시 AMC 인가 반납 규정 강화(현행 3년 → 2년)하고, 2021년 일몰 예정이었던 공모 리츠 배당소득에 대한 저율(9%) 분리과세 및 리츠의 취득세 중과 배제도 연장하기로 했다.

이번 개선 방안이 향후 리츠 시장
활성화에 마중물이 될까?

이처럼 정부는 투자 기구인 리츠의 특성에 맞지 않는 경직적 규제를 개선해 정책적 지원을 확대하고 투자자 보호를 강화해 리츠 시장을 양적·질적으로 지속 성장시켜 안전하고 편리한 공모·상장 리츠를 활성화하려고 노력하고 있다. 하지만 부동산 간접투자 방식인 리츠도 투자 상품이기 때문에 손실이 발생할 수 있는 위험성이 있는데, 최근처럼 금리가 오르는 시기에는 대출이자 비용이 증가하거나 코로나19 등의 영향으로 공실률이 증가해 배당 수익이 줄어들고 주식 가치도 하락할 가능성을 배제할 수 없다. 그럼에도 불구하고 부동산은 실물 자산 중 대표적 인플레이션 헤지 상품으로 리츠 역시 동일한 성질의 투자 상품이라는 것이다. 또한 리츠는 부동산에 소액으로 투자해 배당을 받을 수 있고, 환금성이 좋으며, 부동산 상품별 시장 트렌드에 맞는 상품으로 쉽게 갈아탈 수 있다는 큰 장점이 있다. 따라서 정부가 의도한 대로 일반 투자자들이 투자를 쉽게 할 수 있도록 관련 제도를 개선한다면 향후 리츠가 은퇴 세대 및 일반 투자자들에게 알토란 같은 부동산 투자 상품으로 성장할 수 있을 것이라 예상한다.